Глава 3 розділу II закону включає у себе принципи і правила обігу земель сільськогосподарського призначення. Прийняття зазначеного закону є однією з умов для зняття мораторію на продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що активно просувається Президентом, урядом та передбачається з 2012 року.
Відповідно до проекту закону, набувачами земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за цивільно-правовими угодами мають бути лише громадяни України; фермерські господарства; держава та територіальні громади.
Виключається участь іноземного капіталу у придбанні земель сільськогосподарського призначення, що, на думку авторів законопроекту, дасть змогу попередити втрату Україною національного суверенітету у вирішенні питань виробництва продовольства через неспроможність вітчизняних сільськогосподарських товаровиробників у найближчі 5-7 років на рівних конкурувати з іноземним капіталом.
Також передбачено, що для недопущення спекуляції земельними ділянками сільськогосподарського призначення запроваджуються диференційовані ставки державного мита за посвідчення угод, за якими відбувається перехід прав на земельні ділянки (від 60% нормативної грошової оцінки - у разі відчуження у п'ятий рік, до 100% - у разі відчуження у перший рік). Тут слід нагадати, що, за даними Державного агентства земельних ресурсів, нормативна оцінка, яка наразі в середньому по Україні становить близько 11 тис. грн, із введенням ринку сільгоспземлі буде підвищена майже удвічі до понад 20 тис. грн.
Крім того, уряд пропонує встановити обмеження щодо граничних розмірів земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть набуватися у власність однією особою, з урахуванням оптимальних розмірів сільськогосподарських підприємств у відповідному регіоні. Так, для зони Полісся - 1500 га, Лісостепу - 1750 га, Степу - 2100 га, Карпатської гірської області - 900 га, Кримської гірської області - 1100 га.
Щодо переважного права на придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва приватної власності у разі їх продажу, визначається, що його отримають держава, орендарі та суміжні землевласники. На думку розробників закону, це дасть змогу створити потужний регуляторний інструмент для подолання парцеляції (поділ, подрібнення сільгоспугідь на невеликі ділянки) земель як найбільш негативного наслідку проведеної в Україні земельної реформи та у стислі терміни розпочати формування інвестиційно-привабливих цілісних земельних масивів.
Щодо крупних об’єднань сільгоспугідь проектом закону також передбачено, що з метою мінімізації негативних наслідків подрібнення таких земельних фондів врегульовується питання консолідації земель сільськогосподарського призначення.
Крім того, передбачаються системні заходи щодо запобігання тіньовим оборудкам із земельними ділянками, а саме: встановлюються обмеження щодо придбання земель пов’язаними особами, що додатково забезпечить попередження надмірної концентрації земель в одних руках; передбачається, що покупець ділянки буде зобов’язаний подавати декларацію про свою непов’язаність із суб’єктами господарювання, які вже володіють землями сільськогосподарського призначення.
Проектом закону вносяться зміни до Цивільного кодексу України, відповідно до яких розмір плати за користування земельною ділянкою не може бути менш ніж 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік.
Щодо відсутності спадкоємців за заповітом і за законом, усунення їх від права на спадкування, неприйняття ними спадщини, а також відмови від її прийняття визначається, що суд визнає спадщину відмерлою за заявою відповідного органу місцевого самоврядування за місцем відкриття спадщини. Земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що розташовані за межами населених пунктів, суд визнає спадщину відмерлою за заявою відповідного територіального органу центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів за місцем розташування земельної ділянки.
Передбачається, що буде створено державний земельний банк, в управлінні якого знаходитимуться земельні ділянки, та який надаватиме їх в оренду.
Уряд також передбачає, що будуть встановлені правила продажу земельних ділянок із розстроченням платежу. Це стосується осіб, які ведуть особисте селянське господарство і проживають у сільській місцевості. При продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва покупець зобов’язаний подати декларацію про джерела надходження коштів.
Законопроектом визначається порядок проведення земельних торгів, який розблоковує ситуацію, що виникла протягом 3 останніх років, коли бюджети всіх рівнів втрачали мільярди гривень, а громадяни та юридичні особи були позбавлені можливості отримати у власність та оренду вільні від забудови земельні ділянки.
Про консолідацію
Власники дрібних земельних ділянок, які бажають обробляти їх самостійно, та позбавлені можливості купувати техніку й обладнання, створювати та розвивати сільськогосподарську інфраструктуру, впроваджувати системи управління якістю продукції, через недостачу доходів від звичайної сільськогосподарської діяльності. На думку авторів законопроекту, лише укрупнення землекористування дасть змогу зменшити собівартість сільськогосподарської продукції та підвищити конкурентоспроможність товаровиробників. Отже, консолідація земель сільськогосподарського призначення має сприяти подоланню проблеми роздрібненості сільськогосподарських землеволодінь, підвищенню конкурентоспроможності сільського господарства, відновленню інфраструктури сільських територій.
Сама консолідація земель сільськогосподарського призначення буде здійснюватися власниками та користувачами земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що належать до земельного масиву, центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його територіальними органами, органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування. Здійснення цих цілей передбачено шляхом добровільного обміну земельної ділянки, розташованої у земельному масиві, на іншу земельну ділянку, розташовану у цьому ж або іншому масиві, згідно з вимогами Цивільного кодексу України, Закону України «Про порядок виділення у натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)»; об’єднання суміжних земельних ділянок їх власником за технічною документацією із землеустрою відповідно до закону; обміну, зміни меж, впорядкування угідь земельних ділянок за проектами землеустрою щодо консолідації земель сільськогосподарського призначення в порядку, визначеному цим Законом; іншими способами, які не суперечать законодавству.
Ініціаторами розроблення проекту консолідації земель можуть бути особи, яким у сукупності належить право власності на земельні ділянки, що становлять не менш як 75% земельного масиву.
Консолідація земель сільськогосподарського призначення захистить конституційні права і законні інтереси власників земельних ділянок сільськогосподарського призначення, дасть змогу більш раціонально використовувати земельні наділи, надані селянам.
Самостійно підприємницькою діяльністю у сільському господарстві займаються лише 42 тис. фермерських господарств, у яких зайнято понад 128 тис. фермерів та членів їх сімей, або 0,9% сільського населення - Андрій МАРТИН, канд. економ. наук, докторант Національного університету біоресурсів і природокористування України, член Ради Асоціації «Земельна спілка України».
Переважне право на придбання земель сільськогосподарського призначення мають:
- держава в особі центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його територіальних органів - щодо земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів;
- органи місцевого самоврядування - щодо земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів;
- орендар чи користувач чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб;
- власники суміжних земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
Багаторічні насадження
Перехід права власності на земельні ділянки, котрі перебувають у власності громадян та юридичних осіб, на яких розташовані багаторічні насадження, що у процесі приватизації державного майна в агропромисловому комплексі були внесені до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, здійснюється за умови попереднього відшкодування власнику багаторічних насаджень їх вартості.
Способи консолідації земель
- добровільний обмін земельної ділянки, розташованої у земельному масиві, на іншу земельну, розташовану у цьому ж або іншому масиві.
- об’єднання суміжних земельних ділянок їх власником за технічною документацією із землеустрою відповідно до закону.
- обміну, зміни меж, впорядкування угідь земельних ділянок за проектами землеустрою щодо консолідації земель сільськогосподарського призначення.
Цивільно-правові угоди на ринку земель
- договір купівлі-продажу земельної ділянки;
- договір купівлі-продажу частки у праві спільної часткової власності на земельну ділянку;
- договір міни земельних ділянок;
- договір дарування земельної ділянки;
- договір довічного утримання (догляду), що передбачає передачу прав на земельну ділянку;
- договір емфітевзису;
- договір оренди земельної ділянки;
- договір земельної ренти;
- спадковий договір, що передбачає передачу прав на земельну ділянку.
-
Договір емфітевзису
Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися нею для сільськогосподарських потреб.
Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування.
Якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений термін, кожна зі сторін може відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік.
Власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею.
Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.
У разі продажу права користування земельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбання, за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах.
Договір ренти
За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі.
Договором ренти може бути встановлений обов'язок виплачувати ренту безстроково (безстрокова рента) або протягом певного строку. Договором ренти може бути встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність платника ренти за плату або безоплатно. Платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, лише за згодою одержувача ренти. У разі відчуження нерухомого майна іншій особі до неї переходять обов'язки платника ренти. Рента може виплачуватися у грошовій формі або шляхом передання речей, виконання робіт або надання послуг. Форма виплати ренти встановлюється договором ренти. Розмір ренти встановлюється договором.
УАК: поспіх при проведенні земельної реформи в Україні недоцільний.
На думку голови Ради підприємців при Кабінеті міністрів, президента УАК Леоніда КОЗАЧЕНКА, за нинішнього стану законодавчої бази введення вільного ринку земель сільгосппризначення в Україні передчасне. «Я завжди був за ринок земель в Україні. Це важливий актив для залучення коштів у сільське господарство. Але наразі я противник спішного прийняття ринку», - висловив таку думку пан Козаченко. З його слів, нещодавно був прийнятий закон про земельний кадастр, але створення дієвого кадастру земель триватиме до 5-7 років. Також без закону про ринок земель поки неясно, як і кому можна землю продавати.
Крім того, він підкреслює, що незрозуміло, хто зможе купувати землю в Україні: грошей у селян-землевласників немає. Для цього потрібно буде брати в банках кредити мінімум на десять років, але жоден із банків України їх не дає. «Спішне проведення земельної реформи створить проблеми і безлад, у разі якщо ринок почне діяти з 1 січня наступного року. Для належного відпрацювання усіх питань знадобиться не менш ніж півтора року. Реальні умови для запровадження ринку земель, якщо процес відпрацювання законодавчої бази відбуватиметься нормально, виникне в країні не раніше 2014 року», - переконаний президент УАК.
