Ринок землі: можна, не можна, не зараз?

Ринок землі: можна, не можна, не зараз?

/ Економічний гектар / Понеділок, 20 листопада 2017 11:12

Дискусії навколо запровадження ринку сільськогосподарських земель не вщухають. Думки, що висловлюють з цього приводу, чітко поділяються на три категорії: ніщо нам не заважає запровадити ринковий обіг земель хоч зараз; у перспективі це потрібно, але наразі не на часі; ринок сільськогосподарських земель треба взагалі заборонити.

У них і у нас

21 364 18 2Прихильники ринку землі люблять посилатися на світовий досвід. Втім, колишній голова правління корпорації «Сварог Вест Груп» Андрій Гордійчук зауважує: зовсім вільного продажу в світі майже не існує. Ще менш коректно наводить за приклад країни Південної Америки — Аргентину, Бразилію. Там некерований розпродаж землі призвів до обезземелення фермерів. Також варто наголосити: нібито вільний ринок землі у розвинених країнах насправді має низку запобіжників та обмежень. Найперше це так зване переважне право, що має запобігти парцеляції (подрібненню) земель, є обмеження щодо розміру земельної ділянки, продажу іноземцям, цільового призначення. Діють державні підприємства — адміністратори аграрного ринку, зокрема агентство SAFER (Товариство з управління землями та сільського розвитку) у Франції, Агентство сільськогосподарської нерухомості у Польщі тощо. Їхні повноваження доволі широкі.

І ще одне, чому не можна порівнювати ринок землі в інших країнах і у нас — там практично всі власники сільськогосподарських земель працюють на них самі, тому продають лише у виключних випадках. У нас ситуація докорінно відмінна — десь 90% власників земельних паїв на них не трудяться, або одночасно трудяться і здають в оренду (працюють на орендаря). Це потенційні продавці.

 

Про орендну плату і кредити

Вважається, що відкриття ринку землі піде на користь орендодавцям. Зараз власники паїв змушені здавати землю в оренду за будь-яку ціну, що їм пропонують, бо не мають вибору. А в разі відкриття ринку землі вони цей вибір обов’язково матимуть? Коли землі якогось села обробляє лише одне господарство, то іншим покупцем буде лише рейдер, який придбає кілька клаптиків, зробить «шахматку», доведе підприємство до банкрутства, й інші ділянки або скупить за безцінь, або орендуватиме за копійки. Адже переважне право розвинених країн у нас не діє!

І ще: зараз, як відомо, укладання договорів оренди відбувається не завжди добровільно, часто власників паїв силоміць чи обманом примушують приставати на невигідні для них умови. То де гарантія, що в разі продажу землі буде інакше? А щодо очікуваного припливу інвестицій у галузь: якщо в орендаря немає впевненості, що його права буде дотримано, то і з власником буде так само.

Тепер — стосовно кредитів під заставу землі. Якщо, як наразі пропонується, землею не може володіти юридична особа, то кому давати кредит: фізичній — власникові землі чи юридичній — його підприємству? І з кого з них питати у разі неповернення? Яким чином банк може продати землю неплатоспроможного позичальника, якщо він теж юридична особа? І як підприємство може залучити до своїх активів кошти фізичної особи? І взагалі чи має право юридична особа обробляти землі фізичної особи — що, треба оформлювати оренду на самого себе? На ці питання у законодавців сталої відповіді нема.

 

Хто купить?

21 364 18 3Голосування під час Міжнародної конференції аграрних інвесторів Agri Invest Forum 2017 показало: 63,4% господарств зацікавлені в купівлі земель сільськогосподарського призначення, але кошти для цього є лише у 20%. Натомість 52,7% учасників планують взяти кредити, щоб придбати землю — але чи візьмуть?

Народний депутат України, заступник голови аграрного комітету Верховної Ради Вадим Івченко зауважує: навіть за чинною нормативно-грошовою оцінкою ціну скромної ділянки у два гектари навряд чи хто може заплатити з-поміж малих сільгоспвиробників, а великим такі клаптики й не треба. Мало того: на думку Вадима Івченка, власників паїв зараз вводять в оману щодо захмарних цін на їхні наділи. Ну яких $16 тисяч за гектар? Навряд чи більш ніж $3000 за гектар — і то в ліпшому разі… Президент компанії AgroGeneration Джон Шморгун також зауважив: наразі очікування вигоди від продажу у власників паїв набагато більші, ніж є грошей у потенційних покупців.

 

Скільки і у кого?

Ще один загрозливий факт навів Вадим Івченко: лише 66% сільськогосподарських земель України внесено в Державний земельний кадастр, з них десь половину — до Державного реєстру речових прав, з них не більш як половина має податкові номери. А з тих, хто має сплачувати податки, це робить лише 21%. Певна річ, за іншими оцінками ті цифри можуть дещо відрізнятися, але загальна картина все одно зрозуміла.

Зі слів заступника голови Всеукраїнської аграрної ради Михайла Соколова, деякі відомості у земельному кадастрі гідні подиву: ділянки накладаються одна на одну, заходять у лісосмуги, на території ферм і підприємств, навіть у ставки й річки, інші мають одночасно по кілька господарів. Щорічно виникає майже 10 тисяч нових земельних спорів, не рахуючи попередніх, які не вирішено.

Ще аргумент від прихильників ринку земель: мовляв, він вже існує — тіньовий. Вже зараз із 10 млн га державних земель 40% якимось чином перейшли у приватну власність. Застосовується, наприклад, механізм фіктивної відмови власника паю від свого наділу на користь держави. Не кажучи вже про відумерлу спадщину та невитребувані паї, які нібито не обробляються, насправді ж годують містечкове та сільське чиновництво. Між тим, розпочати ринок пропонують саме із державних земель — і що тоді виявиться? Виставимо на продаж те, що давно вже продано?

 

Що є і що буде

21 364 19 2Представник Уповноваженого з питань дотримання соціально-економічних та гуманітарних прав Дмитро Лях стверджує: умови для проведення якихось реформ у земельній сфері не створено. Інвентаризацію земель не завершено. В судах величезна кількість справ із земельних спорів, а судова система не готова до їх вирішення, спеціалізовані земельні суди не створені. Маємо численні випадки рейдерства. Тому, на його думку, земельну реформу маємо здійснювати поступово і прозоро.

Варто згадати і про аналітичну доповідь форсайт-проекту (проекту передбачень) «Земельна відповідь». Команда дослідників виклала свої передбачення щодо можливого розвитку подій у разі скасування чи подовження мораторію, але додала до переліку важливих чинників, окрім самого мораторію, ще розвиток місцевого самоуправління та стан судової системи як визначальної щодо захисту прав власності. І от що вийшло: скасування мораторію з одночасною децентралізацією та розвитком незалежної судової системи дасть підвищення рівня життя селян, розвиток аграрного сектору та економіки в цілому, ко­оперативного руху, поліпшення демографічної ситуації на селі. Єдині, хто програє, — олігархічні агрохолдинги, що працюють за непрозорими схемами. Великі господарства, які чесно працюють, це не зачепить. Це ідеальний варіант, два наступні опустимо як мало ймовірні.

І, зрештою, подальший розвиток ситуації, яку, на думку двох третин експертів, опитаних авторами дослідження, ми вже наразі маємо: формування регіональних кланів за теперішнього стану правосуддя. Тоді, зауважують автори проекту, скасування мораторію несе високі ризики негативного розвитку подій із погіршенням ситуації для всіх, за винятком олігархічних агрохолдингів, небезпеку соціальних заворушень. Не думаю, що саме цього маємо прагнути.

Коментар експерта

21 364 20Олег НІВ’ЄВСЬКИЙстарший економіст проекту «Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні» Київської школи економіки, член Експертної ради УКАБ

— Ринок землі можна запроваджувати вже зараз, 1 січня 2018 року. Приватні ділянки майже всі зареєстровані в Держгеокадастрі, із цим більш-менш зрозуміла картина. У нас доволі непогано функціонують Держгеокадастр, реєстр прав на нерухоме майно, що ще треба? Якщо виникають якісь проблеми, вони вирішуються в робочому порядку. В розвинених країнах взагалі інша ситуація із реєстрацією прав на землю, наприклад у Великій Британії. Загалом вся інфраструктура більш-менш готова до цього. Певна річ, Держгеокадастру потрібно і надалі виправляти помилки, які є у даних про землю, але це технічна робота. Хибно говорити, що поки вона не буде зроблена, то не можна запускати ринок землі.

 

Володимир КОЛЮБАКІН, спеціально для газети "Агробізнес Сьогодні"

1

 19 лютого 2019
Вирощування хрону може принести відчутний дохід. Він, за різними даними, коливається в межах 7-108 тис долларів. Тут все залежить від умов вирощування та виду реалізації продукції.
Вирощування хрону може принести відчутний дохід. Він, за різними даними, коливається в межах 7-108 тис долларів. Тут все залежить від умов вирощування та виду реалізації продукції.
19 лютого 2019
 19 лютого 2019
Минулого тижня (9-15 лютого) морські порти України відвантажили на експорт 877 тис. тонн основних зернових культур. 
Минулого тижня (9-15 лютого) морські порти України відвантажили на експорт 877 тис. тонн основних зернових культур. 
19 лютого 2019
 19 лютого 2019
Основними покупцями українських олійних культур та олії у 2018 році, як і в попередні роки, є країни Азії, Європи та Африки.
Основними покупцями українських олійних культур та олії у 2018 році, як і в попередні роки, є країни Азії, Європи та Африки.
19 лютого 2019
 19 лютого 2019
VERSATILE встановлює дилерським центрам високу планку за рівнем кваліфікації персоналу та готовності співробітників вирішувати будь-які проблеми господарств.
VERSATILE встановлює дилерським центрам високу планку за рівнем кваліфікації персоналу та готовності співробітників вирішувати будь-які проблеми господарств.
19 лютого 2019
 19 лютого 2019
В поточному році посівна площа під цукровими буряками в Україні складатиме 220-230 тис. га, що майже на чверть менше ніж минулого року.
В поточному році посівна площа під цукровими буряками в Україні складатиме 220-230 тис. га, що майже на чверть менше ніж минулого року.
19 лютого 2019
 19 лютого 2019
Італійська агропромислова група Besana, лідер світового виробництва, обробки та реалізації продуктів харчування з горіхів і сухофруктів, розглядає Україну як потенційного партнера з розвитку сільського господарства через міжнародну програму створення інтенсивних плантацій горіхів.
Італійська агропромислова група Besana, лідер світового виробництва, обробки та реалізації продуктів харчування з горіхів і сухофруктів, розглядає Україну як потенційного партнера з розвитку сільського господарства через міжнародну програму створення інтенсивних плантацій горіхів.
19 лютого 2019

Please publish modules in offcanvas position.