Олег ГРОМОВИЙ, адвокат, керуючий партнер юркомпанії GENTLS
Втім, це аж ніяк не означає, що зникне чи суттєво зменшиться кількість спорів щодо договорів оренди земельних ділянок, адже переважна більшість землі нині перебуває саме в оренді, і строк такої оренди здебільшого тривалий. Навпаки, кількість таких спорів може навіть збільшитись, адже власники земельних ділянок, які зараз перебувають в оренді, захочуть свою землю продати, а нові власники, яким потрібно одразу братися до використання землі, намагатимуться позбутися діючих договорів оренди шляхом їх розірвання, визнання недійсними тощо, вишукуючи будь-які підстави для цього.
Відтак, і потенційним покупцям землі, і чинним орендарям не зайвим буде орієнтуватися в основних тенденціях судової практики щодо визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок.
Аналіз судової практики Верховного Суду дає підстави стверджувати, що однією із найбільш поширених підстав звернення до суду з позовами про визнання недійсними договорів оренди землі є підписання договору від імені орендодавця іншою особою.
У селі, де мешкає більшість пайовиків, власників земельних ділянок, і існує, як правило, одне підприємство, що обробляє землю (створене на базі колишнього колгоспу), таку ситуацію уявити не складно. І справді, усі всіх знають, хтось, підписуючи свій договір, заодно «підмахнув» такий же договір і за сестру/батька/дочку, яких немає зараз на місці, або які не можуть прибути до контори за станом здоров’я. Інші отримують «на пай» певну кількість зерна/соломи/оранку власного городу і їм, до певного часу, все одно, чи існує взагалі той договір і хто його підписував. Орендарі часто також не звертають на це особливої уваги, адже землею вони користуються й прибутки від цього отримують.
Втім, останнім часом все частіше претендентів на оренду кожної земельної ділянки стає більше ніж один, а тому і починають з’ясовувати, хто ж таки договір підписував і коли.
І для суду це питання має ключове значення, адже, укладаючи договір, своїм підписом особа здійснює акт волевиявлення, тобто демонструє і підтверджує наявність своєї волі, бажання на укладення договору. Тому практика Верховного Суду йде шляхом необхідності з’ясування обставин підписання договору оренди особисто орендодавцем, адже відсутність волевиявлення сторони договору, згідно з нормами Цивільного кодексу, має наслідком недійсність такого договору.
У постанові від 04.09.2019 року Верховний Суд зазначив, що, оскільки оспорюваний договір оренди, укладений від імені орендодавця, ним не підписувався, існують правові підстави для визнання його недійсним. При цьому, ключовим доказом для суду став висновок судової почеркознавчої експертизи, який підтвердив позицію позивача про те, що підпис у договорі оренди йому не належить. Така позиція Верховного Суду є усталеною, аналогічних висновків Суд дійшов, наприклад, у постанові від 17.07.2019 року.
Слід зазначити, що в подібних ситуаціях для суду не має значення навіть той факт, що орендодавець протягом декількох років отримував орендну плату за договором, підписаним іншою особою. Таку правову позицію Верховний Суд підтвердив у постанові від 07.08.2019 року. Тому залізобетонний аргумент орендаря про отримання опонентом орендної плати протягом багатьох років не матиме у суді того доказового ефекту, на який орендар розраховує, сподіваючись виграти справу.
Таким чином, для визнання договору оренди недійсним позивач (орендодавець) повинен довести суду той факт, що підпис у договорі йому не належить. Як показує практика, переконливим доказом є якраз висновок судової почеркознавчої експертизи, відсутність якого значно ускладнює вірогідність виграти таку справу в суді. Так, Верховний Суд у постанові від 19.08.2019 року зазначив, що належних та допустимих доказів на підтвердження того, що у орендодавця було відсутнє волевиявлення на укладення договору оренди землі позивачами та їх представником ні місцевому, ні апеляційному суду не надано. Покази свідків, які були допитані в суді першої інстанції, не доводять той факт, що орендодавець не підписував договір. Клопотань про призначення судової почеркознавчої експертизи щодо встановлення належності підпису на договорі позивачі та їх представник не заявляли.
Одні лише твердження позивача про непідписання ним як орендодавцем договору оренди землі, не підкріплені висновком почеркознавчої експертизи, не будуть взяті судом до уваги. Причому ініціатива в призначенні експертизи має належати саме позивачу, що підтвердив Верховний Суд у постанові від 02.09.2019 року.
Слід згадати й про позицію Верховного Суду у випадках, коли договір оренди від імені орендодавця підписує його близький родич. Якщо такий родич не мав належним чином оформлених повноважень на укладення договору оренди, наприклад довіреності, то це свідчить про відсутність волевиявлення орендодавця на укладення договору, який має бути визнаний недійсним, навіть незважаючи на регулярне отримання орендної плати.
У деяких випадках орендодавці просять суд визнати договір оренди недійсним на тих підставах, що він не відповідає вимогам статті 15 Закону України «Про оренду землі», яка встановлює істотні умови договору, тобто ті умови, недосягнення сторонами згоди щодо яких має наслідком неукладеність договору.
Однак, згідно із позицією Верховного Суду, відсутність таких умов договору, як нормативна грошова оцінка земельної ділянки, конкретний розмір орендної плати, відсутність плану або схеми земельної ділянки, акту визначення меж земельної ділянки не можна вважати порушенням вимог статті 15 зазначеного закону з огляду на те, що у спірному договорі зазначено відомості щодо об’єкта оренди, які дозволяють ідентифікувати предмет договору, визначено розмір та порядок сплати орендної плати, тобто відсутні порушення прав позивача. Між сторонами погоджено всі істотні умови договору оренди, у тому числі й об’єкта оренди, тому підстав для визнання його недійсним в межах доводів позивача Судом не встановлено.
Схожого висновку Верховний Суд дійшов також у постанові від 05.06.2019 року.
Досить поширеними є також спори про визнання недійсним договору оренди землі з новим орендарем. У таких випадках попередній орендар заявляє про свої права користування земельною ділянкою з підстав наявності у нього переважного права на укладення договору на новий строк, чи підписання додаткової угоди щодо пролонгації договору. У таких випадках суди повинні детально з’ясовувати правовідносини сторін та хронологію їх дій, а також брати до уваги добросовісність поведінки орендодавця та орендаря.
Так, у постанові від 28.08.2019 року Верховний Суд взяв до уваги встановлений судами факт відсутності реєстрації договору оренди землі на новий строк, який внаслідок цього є фактично неукладеним, а тому підтвердив відсутність підстав для визнання недійсним договору з новим орендарем, який укладено та зареєстровано в установленому законом порядку.
У схожій справі у постанові від 22.05.2019 року Верховний Суд дійшов дещо інших висновків. Зокрема, незважаючи на відсутність державної реєстрації, угоди про продовження строку дії договору оренди, Верховний Суд звернув увагу на те, що орендодавець, підписавши угоду про продовження дії договору з попереднім орендарем на 20 років, через рік уклав договір оренди вже з новим орендарем. Водночас Верховний Суд поставив під сумнів відповідність дій орендодавця принципам справедливості, добросовісності та розумності, а також вказав на неправомірність залишення поза увагою судами попередніх інстанцій правовідносин між сторонами щодо поновлення договору оренди згідно з приписами статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Як бачимо, ігнорування встановлених законодавством правил і порядку укладення договорів оренди земельних ділянок у майбутньому може призвести до визнання їх недійсними в судовому порядку. Для орендаря це загрожує втратою істотної частини свого земельного банку, на яку і зараз існує чимало охочих, а після скасування мораторію їхня кількість лише зростатиме.
