Обіг земель сільськогосподарського призначення: новели правового регулювання

Обіг земель сільськогосподарського призначення: новели правового регулювання

/ У правовому полі / Четвер, 28 травня 2020 11:45

У ніч на 31 березня 2020 року Верховна Рада України прийняла проєкт Закону України №2178-10 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». Президент підписав 28 квітня 2020 року закон щодо обігу земель сільськогосподарського призначення. Планується, що основні приписи цього закону наберуть чинності з 1 липня 2021 року.

Зазначений Закон України є найбільш очікуваним у сфері регулювання земельних відносин, оскільки спрямований на скасування заборони (мораторію) на відчуження земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та земельних часток (паїв), яка діє в Україні понад 20 років. Варто зазначити, що розв’язання цього питання було пов’язано не лише із забезпеченням гарантій реалізації конституційного права приватної власності на землю, але й обумовлювалось визнанням Європейським Судом з прав людини мораторію таким, що порушує справедливий баланс між загальним інтересом суспільства у земельній сфері та майновими правами власників земельних ділянок та земельних часток (паїв). Так, у Рішеннях Європейського Суду з прав людини (Справа «Зеленчук і Цицюра проти України» від 22 серпня 2018 року та Справа «Антоненко та інші проти України» від 20 лютого 2020 року) було зазначено, що Україна, запровадивши мораторій на відчуження земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та перманентно продовжуючи його протягом двадцяти років, вийшла за межі своєї широкої свободи розсуду в цій сфері та не забезпечила справедливого балансу між загальним інтересом суспільства та майновими правами заявників. Проведення детінізації ринку землі в Україні було також вимогою МВФ та Світового банку.

Варто звернути увагу, що одразу після прийняття Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» у Верховній Раді України заблокували його підписання. Так, на сайті Парламенту опубліковано два проєкти постанов №2178-10-П та №2178-10-П1 «Про скасування рішення Верховної Ради про прийняття в другому читанні та в цілому як закону проєкту Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення (№2178-10 від 10.10.2019)». До моменту розгляду цих постанов підписання законопроєкту №2178-10 заблоковано як для глави Парламенту, так і для Президента. Крім цього, до окружного адмінсуду Києва надійшла заява про забезпечення позову, у якій суд просять заборонити голові парламенту підписувати закон про ринок землі. Зараз окружний адмінсуд вирішує питання щодо наявності правових підстав для вжиття заходів забезпечення позову. Такі дії блокують набуття чинності закону, адже без підпису спікера Парламенту, закон не потрапить на стіл Президента.

Оскільки Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» не підписаний та офіційно не оприлюднений, проаналізуємо основні позиції останнього проєкту цього закону №2178-10, який знаходиться на офіційному сайті Верховної Ради України.

Проведений аналіз проєкту Закону України №2178-10 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» дає змогу виділити такі ключові моменти.

10 425 73

 

1. Встановлено заборону на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності

Так, відповідно до нової редакції ч. 7 ст. 130 Земельного кодексу України продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності забороняється. Ці обмеження не застосовуються у випадку викупу земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності громадянами, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарями земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року (до п. 6-1 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України).

 

2. Встановлено заборону на відчуження земельних часток (паїв), земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, відчуження та зміну цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), розташованих на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, Автономної Республіки Крим та міста Севастополя, крім передачі їх у спадщину (п. 14-1 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України). Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або відчуження в інший спосіб земельних ділянок та земельних часток (паїв), зазначених вище, в частині їх купівлі-продажу, та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє, є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

 

3. З 1 липня 2021 року дозволяється купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які перебувають у приватній власності громадян України. При цьому необхідно враховувати, що відповідно до п. 15 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України до 1 січня 2024 року забороняється купівля-продаж або іншим способом відчуження на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім переходу до банків права власності на земельні ділянки як предмет застави, передачі земельних ділянок у спадщину, обміну (міни) земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10 відсотків та відчуження земельних ділянок для суспільних потреб. Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), зазначені вище, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження на користь юридичних осіб, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на користь юридичних осіб на майбутнє (у тому числі укладення попередніх договорів) є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

 

4. Уточнено коло суб’єктів права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення

Відповідно до нової редакції ст. 130 Земельного кодексу України набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть:

  • громадяни України;
  • юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;
  • територіальні громади;
  • держава.


Громадяни України як суб’єкти права приватної власності на землі сільськогосподарського призначення

Попередньою редакцією ст. 130 Земельного кодексу України було обмежено коло покупців земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва лише тими громадянами України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва. В новій редакції зазначеної статті ці обмеження відсутні, водночас заборонено набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення фізичними особами, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами.

Іноземці та особи без громадянства не можуть набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (крім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення. Це обмеження втрачає чинність за умови та з дня схвалення на референдумі рішення щодо можливості набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами) яких є особи, які не є громадянами України.

 

Юридичні особи як суб’єкти права приватної власності на землі сільськогосподарського призначення

Як порівняти з попередньою редакцією ст. 130 Земельного кодексу України, відповідно до якої покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва могли бути лише юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва, в новій редакції зазначеної статті передбачено, що набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть лише:

  • юридичні особи України,
  • які створені й зареєстровані за законодавством України,
  • учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади.

 

Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами) яких є особи, які не є громадянами України, може здійснюватися з дня та за умови схвалення цього на референдумі.

Юридичним особам заборонено набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (крім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення. Це обмеження втрачає чинність за умови та з дня схвалення на референдумі рішення про можливість набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами) яких є особи, які не є громадянами України.

Водночас необхідно мати на увазі, що за будь-яких умов забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення таким юридичним особам:

  • учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є особи, які не є громадянами України, — на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), і які розташовані ближче 50 км від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);
  • учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
  • які належать або належали до терористичних організацій;
  • учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави;
  • у яких неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера);
  • бенефіціарні власники (контролери) яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон Кабінетом Міністрів України;
  • щодо яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;
  • створеним за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

 

У новій редакції ст. 130 Земельного кодексу встановлюються спеціальні вимоги до набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення банками. Зокрема, право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення може набуватися банками лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності.

 

5. Встановлено обмеження розміру земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть набуватися у приватну власність громадянами та юридичними особами

Відповідно до нової редакції ст. 130 Земельного кодексу України загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина не може перевищувати десяти тисяч гектарів. При цьому, якщо громадянину належить право власності на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді юридичної особи або на лише окремі акції, паї, вважається, що такому громадянину, крім земельних ділянок, що належать йому на праві власності, також належить право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею, що дорівнює площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи, учасником (членом, акціонером) якої він є, помноженої на розмір частки такого громадянина, вираженої у відсотках, у статутному (складеному) капіталі, пайовому фонді цієї юридичної особи.

При цьому необхідно звернути увагу, що відповідно до п. 15 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України до 1 січня 2024 року громадяни України можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею до ста гектарів. Зазначене обмеження не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до набрання чинності цими приписами.

Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи (крім банків) не може перевищувати загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності усіх її учасників (членів, акціонерів), але не більше десяти тисяч гектарів.

Порядок здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення зазначеним вище вимогам повинен бути деталізований спеціальною постановою Кабінету Міністрів України. Змінами до Закону України «Про Державний земельний кадастр» передбачається, що програмне забезпечення Державного земельного кадастру забезпечує інформаційну взаємодію між Державним земельним кадастром, Державним реєстром речових прав на нерухоме майно, Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань з метою одержання інформації про загальну площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності фізичної особи, а також юридичних осіб, учасником (акціонером, членом) яких вона є.

Юридичними наслідками порушення зазначених вище вимог щодо обмеження площі земель, яка може перебувати у приватній власності, є підставою для: а) визнання правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, недійсним, а також б) для конфіскації земельної ділянки за рішенням суду. Позов про конфіскацію земельної ділянки подається до суду органом, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель. Конфіскована земельна ділянка за рішенням суду підлягає продажу на земельних торгах. Ціна проданої на земельних торгах земельної ділянки, за вирахуванням витрат, пов’язаних з її продажем, виплачується її колишньому власнику.

10 425 74

 

6. Деталізовано порядок укладення цивільно-правових угод із земельними ділянками сільськогосподарського призначення

Відповідно до нової редакції ст. 130 та ст. 131 Земельного кодексу України укладення цивільно-правових угод, що передбачають перехід права власності на земельні ділянки, а також набуття права власності на земельні ділянки за такими угодами здійснюються відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог Земельного кодексу України, а саме:

  • купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Наприклад, відповідно до ст. 88 Земельного кодексу України при продажу учасником належної йому частки у спільній частковій власності на земельну ділянку інші учасники мають переважне право купівлі частки відповідно до закону. При цьому переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб’єктом іншій особі, про що такий суб’єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки;
  • розрахунки, пов’язані зі сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, провадяться в безготівковій формі;
  • не допускається набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами у разі відсутності у набувача права власності документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право;
  • до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку (п. 22 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України).

 

7. Деталізовано порядок припинення права власності на земельну ділянку особи, якій земельна ділянка не може належати на праві власності

Відповідно до нової редакції ст. 145 Земельного кодексу України якщо до особи переходить право власності на земельну ділянку, яка за цим Кодексом не може набуватися нею у власність, ця ділянка підлягає відчуженню її власником протягом року з моменту переходу такого права.

У разі, якщо відповідно до закону власник земельної ділянки зобов’язаний відчужити її протягом певного строку і земельна ділянка не була відчужена ним протягом такого строку, така ділянка підлягає конфіскації за рішенням суду. Позов про конфіскацію земельної ділянки подається до суду органом, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель. Конфіскована земельна ділянка за рішенням суду підлягає продажу на земельних торгах. Ціна проданої на земельних торгах земельної ділянки, за вирахуванням витрат, пов’язаних з її продажом, виплачується її колишньому власнику.

 

8. Врегульовано питання переоформлення права постійного користування та довічного успадковуваного володіння земельними ділянками сільськогосподарського призначення

Відповідно до п. 6-1 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України громадяни, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів. У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу.

 

9. Скасовано заборону на внесення права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських товариств, яка була передбачена п. 14 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України

Відповідно до Прикінцевих положень проєкту Закону України №2178-10 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» Кабінет Міністрів України у шестимісячний строк з дня опублікування цього Закону зобов’язаний:

  • розробити та затвердити порядок здійснення фінансової підтримки громадян і юридичних осіб (у тому числі фермерських господарств) для придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення;
  • розробити та подати Верховній Раді України проєкт Закону України про внесення змін до Бюджетного кодексу України щодо створення у складі спеціальних фондів державного та місцевих бюджетів Фонду розвитку сільських територій, кошти з якого спрямовуються на видатки розвитку: інфраструктури, енергозбереження, освіти та медицини у сільській місцевості та реалізацію державних програм розвитку малих і середніх сільськогосподарських товаровиробників.

 

Варто також зазначити, що Світовий банк привітав прийняття закону про ринок землі, проте для того, щоб повною мірою захистити інтереси українців та забезпечити прозорий продаж земель, закликав якнайшвидше ухвалити низку додаткових законів, які забезпечать вільний доступ до кадастрових даних, посилять управління земельними ресурсами, прискорять процедури передання землі, врегулюють продаж державних земель, зокрема використання обов’язкових електронних аукціонів, які обмежать безкоштовну приватизацію державних земель і відкриють доступ до фінансування для дрібних сільгоспвиробників. Також, на думку Світового банку, важливим буде дати можливість юридичним особам брати участь у ринку земель для забезпечення здорової конкуренції і послабити обмеження на загальну площу земельних ділянок, які можна придбати у власність.

 

Т. О. КОВАЛЕНКОд-р юрид. наук, професор Київського 
національного університету імені Тараса Шевченка

17bbffa263551ac879b30ab411df2d7c

 13 серпня 2020
Вчора, 12 серпня, на засіданні Кабінету міністрів України схвалено законопроект «Про внесення зміни до пункту 197.18 статті 197 Податкового кодексу України щодо уточнення кодів УКТ ЗЕД племінних чистопородних тварин».
Вчора, 12 серпня, на засіданні Кабінету міністрів України схвалено законопроект «Про внесення зміни до пункту 197.18 статті 197 Податкового кодексу України щодо уточнення кодів УКТ ЗЕД племінних чистопородних тварин».
13 серпня 2020
 13 серпня 2020
АТ «Державна продовольчо-зернова корпорація України» проводить закупівлі зернових в штатному режимі.
АТ «Державна продовольчо-зернова корпорація України» проводить закупівлі зернових в штатному режимі.
13 серпня 2020
 13 серпня 2020
Президент України Володимир Зеленський підписав Закон №819-ІХ «Про сільськогосподарську кооперацію» (раніше він був зареєстрований під номером 0856).
Президент України Володимир Зеленський підписав Закон №819-ІХ «Про сільськогосподарську кооперацію» (раніше він був зареєстрований під номером 0856).
13 серпня 2020
 13 серпня 2020
Повна гарантія на три роки або 6000 мотогодин роботи двигунів – так компанія АМАКО реалізовує свою стратегію роботи, в основі якої лежить повна довіра і забезпечення клієнта надійними та якісними продуктами для агробізнесу.
Повна гарантія на три роки або 6000 мотогодин роботи двигунів – так компанія АМАКО реалізовує свою стратегію роботи, в основі якої лежить повна довіра і забезпечення клієнта надійними та якісними продуктами для агробізнесу.
13 серпня 2020
 13 серпня 2020
27 серпня відбудеться перша конференція Міжнародного аграрного онлайн форуму «Вирощування кукурудзи: від А до Я». 
27 серпня відбудеться перша конференція Міжнародного аграрного онлайн форуму «Вирощування кукурудзи: від А до Я». 
13 серпня 2020
 13 серпня 2020
Кабінет міністрів України затвердив програму реформування і розвитку спиртової галузі на 2020/23 роки.
Кабінет міністрів України затвердив програму реформування і розвитку спиртової галузі на 2020/23 роки.
13 серпня 2020

Please publish modules in offcanvas position.