Все залежить від складності об’єкта
Особливості порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів залежать від категорії складності зазначених об’єктів. Відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» усі об’єкти будівництва поділяються на I, II, III, IV і V категорії складності. Категорія складності об’єкта будівництва визначається відповідно до будівельних норм та державних стандартів на підставі класу наслідків (відповідальності) такого об’єкта будівництва. Віднесення об’єкта будівництва до тієї чи іншої категорії складності здійснюється проектною організацією і замовником будівництва. Порядок віднесення об’єктів будівництва до IV і V категорій складності затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 27 квітня 2011 р. № 557. Зокрема, до IV категорії складності відносяться об’єкти будівництва, які мають хоча б одну з таких ознак:
- розраховані на постійне перебування більш як 300 осіб та (або) періодичне перебування більше 500 осіб;
- становлять можливу небезпеку для більш як 10000 осіб, які перебувають поза об’єктом;
- у разі аварії або неможливості (недоцільності) подальшої експлуатації: можуть спричинити збитки в обсязі понад 15000 мінімальних розмірів заробітних плат; можуть призвести до припинення функціонування об’єктів транспорту, зв’язку, енергетики та інженерних мереж регіонального рівня; можуть призвести до втрати об’єктів культурної спадщини місцевого значення.
До V категорії складності належать об’єкти будівництва, які мають хоча б одну з таких ознак:
- згідно із Законом України «Про об’єкти підвищеної небезпеки» є об’єктами підвищеної небезпеки;
- розраховані на постійне перебування більш як 400 осіб та (або) періодичне перебування понад 1000 осіб;
- становлять можливу небезпеку для більш як 50000 осіб, які перебувають поза об’єктом;
- у разі аварії або неможливості (недоцільності) подальшої експлуатації: можуть спричинити збитки в обсязі понад 150000 мінімальних розмірів заробітних плат; можуть призвести до припинення функціонування об’єктів транспорту, зв’язку, енергетики та інженерних мереж загальнодержавного значення; можуть призвести до втрати об’єктів культурної спадщини національного значення.
Декларація про готовність об’єкта
до експлуатації: отримання та відмова
Згідно зі статтею 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та пункту 3 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, прийняття в експлуатацію об’єктів, що належать до I–III категорії складності, та об’єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації органами державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об’єкта до експлуатації (далі — декларація) протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви. Прийняття в експлуатацію об’єктів, що належать до IV і V категорії складності, здійснюється на підставі акта готовності об’єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката.
Датою прийняття в експлуатацію об’єкта є дата реєстрації декларації або видачі сертифіката. Зареєстрована декларація або сертифікат є підставою для укладення договорів про постачання на прийнятий в експлуатацію об’єкт необхідних для його функціонування ресурсів — води, газу, тепла, електроенергії, включення даних про такий об’єкт до державної статистичної звітності та оформлення права власності на нього. Підключення об’єкта, прийнятого в експлуатацію, до інженерних мереж здійснюється відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17 лютого 2011 р. протягом десяти днів з дня відповідного звернення замовника до осіб, які є власниками відповідних елементів інженерної інфраструктури або здійснюють їх експлуатацію.
Надання (реєстрація), повернення (відмова у видачі) чи скасування реєстрації документів, що підтверджують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, здійснюється:
- виконавчими органами з питань державного архітектурно-будівельного контролю сільських, селищних рад — щодо об’єктів I, II, III категорії складності, розташованих в межах відповідних населених пунктів;
- виконавчими органами з питань державного архітектурно-будівельного контролю міських рад — щодо об’єктів I, II, III, IV категорії складності, розташованих в межах відповідних міст;
- структурними підрозділами з питань державного архітектурно-будівельного контролю Київської та Севастопольської міських держадміністрацій — щодо об’єктів I, II, III, IV категорії складності, розташованих в межах міст Києва та Севастополя;
- Держархбудінспекцією через головних інспекторів будівельного нагляду в Автономній Республіці Крим, областях, містах Києві і Севастополі — щодо об’єктів I, II, III, IV, V категорії складності, розташованих за межами населених пунктів і на території кількох адміністративно-територіальних одиниць, щодо усіх об’єктів V категорії складності — в межах населених пунктів, а також щодо об’єктів IV категорії складності, розташованих в межах сіл та селищ, та об’єктів усіх категорій складності — в межах населених пунктів у разі, коли сільські, селищні, міські ради не утворили виконавчі органи з питань державного архітектурно-будівельного контролю.
У разі прийняття об’єкта в експлуатацію в I або IV кварталі строки виконання окремих видів робіт з оздоблення фасадів та благоустрою території можуть бути перенесені, але тільки у зв’язку з несприятливими погодними умовами, що не дають змоги виконати роботи з оздоблення фасадів та благоустрою території до закінчення несприятливих погодних умов. У разі настання несприятливих погодних умов замовник будівництва робить відповідний запис в декларації або акті готовності об’єкта до експлуатації, зокрема зазначає види робіт з оздоблення фасадів та благоустрою території, які переносяться до закінчення несприятливих погодних умов.
Проектною документацією можуть бути визначені черги та/або пускові комплекси, кожен з яких може бути прийнятий в експлуатацію окремо. При цьому черга та/або пусковий комплекс повинні відповідати вимогам щодо його безпечної експлуатації. У разі потреби замовник може до прийняття об’єкта в експлуатацію вносити погоджені з автором проекту будівництва пропозиції щодо зміни черги та/або пускового комплексу. При цьому із складу пускового комплексу не повинні виключатися будівлі та споруди санітарно-побутового призначення, а також ті, що призначені для створення безпечних умов життєдіяльності. Якщо згідно з будівельним паспортом передбачено будівництво декількох об’єктів, кожен з них може бути прийнятий в експлуатацію окремо. На об’єкті повинні бути виконані всі передбачені проектною документацією згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами роботи, а також змонтоване і випробуване обладнання.
Самочинне будівництво:
технічне обстеження
У випадку визнання права власності на самочинно збудований об’єкт за рішенням суду він приймається в експлуатацію згідно з Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів та за умови можливості його надійної та безпечної експлуатації за результатами проведення технічного обстеження такого об’єкта. Технічним обстеженням є комплекс заходів, спрямованих на встановлення технічного стану будівельних конструкцій та інженерних мереж об’єкта з метою визначення можливості або неможливості його надійної та безпечної експлуатації. Технічне обстеження проводиться суб’єктом господарювання, який має у своєму складі відповідних виконавців, що згідно із Законом України «Про архітектурну діяльність» від 20 травня 1999 р. одержали кваліфікаційний сертифікат, або фізичною особою — підприємцем, яка згідно із зазначеним Законом має кваліфікаційний сертифікат (далі — виконавці).
Технічне обстеження включає такі етапи:
- попереднє (візуальне) обстеження об’єкта, у тому числі огляд і фотографування об’єкта та його конструктивних елементів, виконання обмірів, визначення категорії складності об’єкта, аналіз проектної та іншої технічної документації (за наявності);
- детальне (інструментальне) обстеження об’єкта, у тому числі визначення параметрів і характеристик матеріалів, виробів та конструкцій, із залученням фахівців відповідної спеціалізації та атестованих лабораторій (за необхідності).
Якщо етапи технічного обстеження об’єкта, що проводилося, не збігаються з названими етапами, зазначаються фактично пройдені етапи технічного обстеження. Не дозволяється проведення технічного обстеження виключно за фотографіями, відеозаписами, кресленнями чи іншими документами без візуального огляду об’єкта.
На підставі інформації, отриманої під час технічного обстеження, з урахуванням виду, складності, технічних та інших особливостей об’єкта, проведених заходів, а також даних технічного паспорта, проектної та іншої технічної документації на об’єкт (за наявності) виконавець проводить оцінку технічного стану об’єкта та складає звіт про проведення технічного обстеження. Пронумерований, прошнурований звіт підписується та скріплюється особистою печаткою виконавця і затверджується суб’єктом господарювання, який проводив технічне обстеження (для юридичних осіб).
У разі втрати або знищення декларації чи сертифікату орган державного архітектурно-будівельного контролю видає безоплатно дублікат такої зареєстрованої декларації чи дублікат сертифіката протягом десяти робочих днів після надходження від замовника (уповноваженої ним особи) відповідної заяви з підтвердженням розміщення ним у друкованих засобах масової інформації повідомлення про втрату.
Відомості щодо зареєстрованих декларацій про готовність об’єкта до експлуатації, внесених змін до них, повернення на доопрацювання для усунення виявлених недоліків та скасування їх реєстрації, а також виданих сертифікатів та відмов у їх видачі вносяться до реєстру. Замовник несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації чи акті готовності об’єкта до експлуатації, за експлуатацію об’єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката.
Реєстрація декларації
Замовник (його уповноважена особа) заповнює і подає особисто або надсилає рекомендованим листом з описом вкладення чи через електронну систему здійснення декларативних процедур у будівництві два примірники декларації до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю за формами, що є додатками до Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. № 461 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 8 вересня 2015 р. № 750).
Орган державного архітектурно-будівельного контролю протягом десяти робочих днів з дня надходження декларації перевіряє повноту даних, зазначених у декларації, та вносить їх до реєстру. Після проведення реєстрації один примірник декларації повертається замовнику особисто або рекомендованим листом з описом вкладення з повідомленням, другий — залишається в органі державного архітектурно-будівельного контролю, який її зареєстрував.
У разі подання чи оформлення декларації з порушенням установлених вимог орган державного архітектурно-будівельного контролю повертає її замовнику з письмовим обґрунтуванням причин повернення у строк, передбачений для її реєстрації. Після усунення недоліків, що спричинили повернення декларації, замовник (уповноважена ним особа) може повторно звернутися до органу державного архітектурно-будівельного контролю для реєстрації декларації.
Рішення про реєстрацію або повернення декларації може бути розглянуто у порядку нагляду (без права реєстрації декларації) Держархбудінспекцією або оскаржено до суду.
У разі виявлення органом державного архітектурно-будівельного контролю наведених у декларації недостовірних даних (встановлення факту, що на дату реєстрації декларації інформація, яка зазначалася в ній, не відповідала дійсності та/або виявлення розбіжностей між даними, зазначеними у декларації), які не є підставою вважати об’єкт самочинним будівництвом відповідно до ст. 39–1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», орган державного архітектурно-будівельного контролю письмово повідомляє замовнику (його уповноваженій особі) протягом одного робочого дня з дня такого виявлення. Замовник зобов’язаний протягом трьох робочих днів з дня самостійного виявлення технічної помилки (описки, друкарської, граматичної, арифметичної помилки) в зареєстрованій декларації або отримання відомостей про виявлення недостовірних даних подати достовірні дані щодо інформації, яка потребує змін, для внесення їх органом державного архітектурно-будівельного контролю до єдиного реєстру шляхом подання особисто або надсилання відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю рекомендованим листом з описом вкладення заяви за формою згідно додатком до Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, декларації, в якій виявлено технічну помилку або недостовірні дані, в одному примірнику та декларації, в якій враховано зміни, у двох примірниках за формою згідно з додатками до згаданого Порядку. Орган державного архітектурно-будівельного контролю здійснює реєстрацію декларації, в якій враховано зміни. Відомості щодо внесення даних, зазначених у декларації, в якій виявлено технічну помилку або недостовірні дані, підлягають виключенню з реєстру в установленому порядку.
У разі виявлення органом державного архітектурно-будівельного контролю недостовірних даних (встановлення факту, що на дату реєстрації декларації інформація, яка зазначалася в ній, не відповідала дійсності, та/або виявлення розбіжностей між даними, зазначеними у декларації), наведених у зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об’єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, реєстрація такої декларації підлягає скасуванню органом державного архітектурно-будівельного контролю. Про скасування реєстрації декларації замовнику письмово повідомляється протягом трьох робочих днів з дня її скасування.
Видача сертифіката
Сертифікат видається органом державного архітектурно-будівельного контролю. Для отримання сертифіката замовник (його уповноважена особа) подає особисто або надсилає рекомендованим листом з описом вкладення до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю заяву про прийняття в експлуатацію об’єкта та видачу сертифіката за формою, наведеною у додатках до Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, до якої додається акт готовності об’єкта до експлуатації.
Орган державного архітектурно-будівельного контролю приймає подані замовником заяву, акт готовності об’єкта до експлуатації та вчиняє дії у межах чинного законодавства щодо з’ясування питання достовірності відомостей у поданих документах, відповідності об’єкта проектній документації, вимогам будівельних норм, державних стандартів і правил, за результатами яких складається довідка.
Під час розгляду питання прийняття в експлуатацію об’єктів IV та V категорії складності орган державного архітектурно-будівельного контролю має право оглядати об’єкт із здійсненням фото- та відеофіксації, відбирати зразки продукції, призначати експертизу, одержувати проектну та виконавчу документацію, визначені будівельними нормами, державними стандартами і правилами, отримувати матеріали, відомості, довідки, пояснення з питань, що виникають під час огляду об’єкта, та залучати у разі потреби установи, організації, державні органи.
У разі потреби під час розгляду питань, пов’язаних із видачею сертифіката, орган державного архітектурно-будівельного контролю може звернутися до державних органів з метою отримання відповідних висновків, що стосуються об’єкта будівництва.
Орган державного архітектурно-будівельного контролю протягом десяти робочих днів з дати реєстрації заяви приймає рішення про видачу сертифіката або про відмову в його видачі. Сертифікат виготовляється в одному примірнику та видається замовнику (уповноваженій ним особі), який має зберігати його протягом всього періоду експлуатації об’єкта.
Підставою для відмови у видачі сертифіката є: неподання документів, необхідних для прийняття рішення про видачу сертифіката; виявлення недостовірних відомостей у поданих документах; невідповідність об’єкта проектній документації та вимогам будівельних норм, державних стандартів і правил, у тому числі щодо доступності для маломобільних груп населення.
У разі прийняття рішення про відмову у видачі сертифіката орган державного архітектурно-будівельного контролю надсилає замовнику (його уповноваженій ним особі) протягом десяти робочих днів з дати реєстрації заяви рішення з обґрунтуванням причин відмови. Після усунення недоліків, що стали підставою для прийняття рішення про відмову у видачі сертифіката, замовник може повторно звернутися до органу державного архітектурно-будівельного контролю для видачі сертифіката. Рішення про відмову у видачі сертифіката може бути розглянуто у порядку нагляду (без права видачі сертифіката) Держархбудінспекцією або оскаржено до суду.
