Ринок оренди державних і комунальних земель.
Це переважно первинний ринок, на якому земельні ділянки надаються в оренду на конкурентних засадах (через земельні торги). При цьому фактично не використовуються інші варіанти надання земель у користуванні — емфітевзис і суперфіцій.
Цей ринок доволі обмежений, оскільки органи Держгеокадастру не поспішають виставляти на аукціони земельні ділянки державної власності.
Трохи краща, на мій погляд, ситуація із землями комунальної власності. Місцеві ради, які отримали в своє відання додаткові наділи із земель державної (ОТГ) та комунальної власності, більше зацікавлені в наповненні своїх бюджетів, і тому займають активнішу позицію на цьому ринку.
Ринок приватних земель («підмораторних»).
Він дуже великий за обсягом. Разом із традиційною орендою за останні роки все більше стали використовувати договори емфітевзису (щоправда, після обмеження строку дії таких договорів 50 роками їх кількість має зменшитися).
Розвиток цього ринку гальмується як природними причинами (селянин не може здати свою ділянку в інший район, де пропонують кращі умови), так і штучними. До останніх можна віднести регіональний чи місцевий монополізм (відсутність реальної конкуренції), поширення рейдерства, наявність певних правових проблем.
Зокрема, згадаю про складну ситуацію із пролонгацією оренди. Недосконалість формулювань ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та множинність тлумачення її положень призводить до того, що власник земельної ділянки інколи просто не може її повернути після закінчення договору оренди. Але головним фактором, на мою думку, є відсутність такої альтернативи як можливості продати земельну ділянку.
Вільний ринок.
Тут земель набагато менше — це земельні ділянки для ведення садівництва та так зване «непайове ОСГ» — ділянки для ведення особистого селянського господарства, виділені в межах норм безоплатної приватизації (до 2 га) не власникам земельних часток (паїв). Саме цей ринок доволі активний та цілком прозорий. І він, безперечно, спростовує значну кількість фобій противників скасування мораторію (щодо скупки земель за безцінь, концентрації більшості угідь в олігархів тощо).
На мою думку, проведення реформи гальмують два фактори. Економічний. Існує коло осіб, яким дуже зручно працювати в умовах мораторію. З одного боку, це «брудні» чиновники, які отримують неправомірну вигоду, керуючи земельними відносинами в ручному режимі. З іншого, частина орендарів великих масивів землі, які добре розуміють, що купити (після скасування мораторію) орендовані землі для них буде дуже дорого, а орендна плата з відкриттям ринку, безумовно, зростатиме, як мінімум, до рівня депозитних ставок банків. Інакше власнику земельної ділянки буде вигідніше її продати та покласти кошти на депозит.
Політичний. Дуже легко здобути політичні дивіденди, декларуючи захист держави, народу, власників земельних ділянок. Це ми, на жаль, спостерігаємо в багатьох політиків.
Я вважаю, що досконала нормативно-правова база не здатна зруйнувати шахрайські земельні схеми в Україні. Якщо закон просто не виконується чи застосовується вибірково, шахрайство та рейдерство подолані не будуть. Насправді для забезпечення верховенства права потрібно одночасно рухатися у кількох напрямах.
Удосконалення законодавства. Усунення прогалин, інтеграція з європейським законодавством, збільшення транспарентності, дерегуляція тощо.
Забезпечення виконання приписів закону. Невідворотність покарання (це набагато важливіше за суворість покарання). Стала судова практика (однакова для всіх), ефективне виконання судових рішень, дотримання розумних строків вирішення спорів.
Підвищення рівня правосвідомості громадян. Правомірна поведінка має бути не маргінальною (відмова від порушення закону через страх відповідальності), а законослухняною (на основі високої правосвідомості).
Окремо зауважу, що в останні роки чимало зроблено в частині дерегуляції та транспарентності. Зокрема, забезпечення прозорого функціонування реєстрів (у тому числі державного земельного кадастру) значно збільшило можливості доступу до інформації і, відповідно, впливу громадськості на вирішення тих чи інших питань. Це значно обмежило можливості застосування рейдерських і шахрайських схем.
Противники відкриття земельного ринку лякають ризиком загарбання української землі іноземним капіталом. Чи реальний такий сценарій? Я вважаю, це абсолютно нереально.
По-перше, земельні ділянки — це нерухоме майно. Їх не можна вирізати та вивезти до Франції, США чи Ізраїлю. Не можна вивезти також ґрунт (це стосується і українських власників).
По-друге, отримання земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власність іноземними фізичними чи юридичними особами та особами без громадянства прямо заборонено законом. І про скасування цієї заборони мова наразі взагалі не йде.
Звісно, існує можливість опосередкованого придбання земель, коли нерезиденти створять українську юридичну особу, яка потім придбає сільськогосподарські угіддя. Противники цього вбачають можливість протидії у забороні купувати сільгоспземлі юридичним особами взагалі. Я ж вважаю, що в опосередкованому володінні немає нічого небезпечного. Навпаки, воно означатиме приплив іноземних інвестицій до України, додаткові надходження до державного та місцевих бюджетів, модернізацію сільського господарства, створення робочих місць тощо.
В результаті матимемо збільшення капіталізації та підвищення конкуренції в агросекторі, що підвищить вартість землі та надходження коштів до місцевих бюджетів.
Найскладніше з питань реформи — захистити земельні інтереси дрібних агровиробників. І суто ліберальний підхід (все врегулює ринок) тут неприйнятний. Ми вже маємо ситуацію, коли фермери працюють на найгірших землях, часто з розкиданими на велику відстань ділянками. Вони реально не можуть конкурувати з великими компаніями на земельних торгах і є найбільш уразливими до претензій контролюючих органів та рейдерських атак.
Тому вихід слід шукати в державній підтримці фермерства (у тому числі й сімейного) та особистих селянських господарств. При цьому найпростіший варіант (гроші з бюджету на безпосередню підтримку чи пільгове кредитування), на мою думку, є найбільш сумнівним. Немає гарантій, що, приймаючи бюджет на наступний рік, парламент виділить на таку підтримку достатню суму. Немає гарантій того, що ця сума дійсно надійде на казначейські рахунки. Немає гарантій (точніше є погана практика), що розподіл цих коштів буде прозорим і незамараним корупцією. Більш ефективними мають бути податкові пільги для фермерів та ОСГ.
З іншого боку, й самі фермери мають дбати про захист свої інтересів. Крім того, що багато з них об’єднуються у громадські асоціації (серед них чимало доволі ефективних), варто подбати про об’єднання економічне. Тут я говорю про сільськогосподарські обслуговуючі кооперативи, які для більшості фермерів — terra incognita. Зміни в законодавстві про сільськогосподарську кооперацію можуть дати реальний поштовх для забезпечення економічних інтересів дрібних товаровиробників.
Розмовляв Марко Бугай, спеціально для газети "Агробізнес Сьогодні"
