Орендована земля. Ризики втрати та протидія
За словами Анатолія Косована, керуючого партнера, адвоката KOSOVAN LEGAL GROUP, договір оренди землі є типовим способом підтвердження права на користування земельною ділянкою. Проте бувають випадки, коли наявний документ може виявитись недійсним, або ж у власника є причини для претензій і, як наслідок, дострокового припинення дії договору.
Підстав для того щоби передчасно розірвати договір, не так багато. Більша частина з них стосується порушень орендаря у сфері оплати.
Звісно, сільськогосподарську ділянку необхідно використовувати лише за цільовим призначенням, проте важливо пам’ятати, що вчасність та систематичність оплати за користування орендованою землею є істотною умовою дії договору.
У правовій площині підставами для розірвання договору є істотне порушення умов. Отже, необхідно чітко слідувати умовам договору між орендодавцем та орендарем. Слід зазначити, неуважність під час вивчення тексту договору може негативно позначитись на правах та інтересах у майбутньому.
Оплата має відбуватись у чітко визначений строк (помісячно, щоквартально, раз на рік тощо), без жодних затримок. Систематична оплата (більше одного разу) навіть із мінімальною затримкою (до прикладу, 1-2 дні) є вагомою підставою для подання позову та подальшого розірвання договору. В разі якщо порушення було зафіксовано, суд підтримає орендодавця.
Бувають випадки, коли договором передбачено наступне: власник має звернутись до орендаря із заявою або іншим чином для отримання орендної плати. В разі, якщо власник не звертається за орендною платою, то орендар не порушує строків виплати.
Такі нібито лояльні умови мають приховану небезпеку. Недобросовісні власники землі можуть навмисно уникати отримання оплати й використати цю ситуацію проти орендаря.
Навіть за відсутності звернення від власника землі орендар має можливість виконати свій обов’язок за договором і виплатити орендну плату на депозит нотаріуса, або скориставшись поштовим переказом. Таким чином, у разі позову до суду орендар матиме докази своєї правомірної поведінки в межах законодавчої бази.
У деяких випадках форма орендної плати може бути натуральна та відробіткова.
Згідно з пунктом 9 Типового договору оренди, під час визначення орендної плати в натуральній формі в договорі слід зазначити кількість або частку продукції, одержуваної із земельної ділянки, якісні показники продукції, місце, умови, порядок, строки поставки. При цьому розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.
Під відробітковою мається на увазі надання послуг орендодавцю. Види послуг, порядок і обсяги їх надання визначаються договором. Аби уникнути непорозумінь, під час його підписання краще обирати грошову форму оплати.
Незалежно від виду здійснення розрахунку необхідно документально фіксувати відповідно до чинного законодавства. Процедура оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. Це захистить орендатора від низки шахрайських схем.
Окреме питання — продовження дії договору оренди землі. Перемовини з пайовиками слід починати приблизно за рік до закінчення терміну дії договору.
Часті випадки, коли орендарі намагаються вирішити це питання, коли в них посіяне поле. За таких обставин можна втратити урожай. Під час підписання договору кожен пункт має значення. Тож у разі виникнення питань, необхідно вирішувати їх на початковому етапі співпраці.
Телеметрія на захисті аграрного бізнесу
Реалії такі, що переважна більшість працівників, маючи доступ до товаро-матеріальних цінностей, намагаються зловживати своїм службовим становищем у корисливих цілях.
На ринку представлені дієві кейси, впровадження яких допомагає вирішити ряд питань у цьому напрямі. Перше, на що вартує звернути увагу — GPS-навігація. Ця система стане надійним помічником одразу з декількох напрямів: контроль та обслуговування техніки, а також оптимізація під час обробітку, посіву і збору врожаю.
Використання GPS-навігатора повністю автоматизує роботу трактора. Ця система проводить якісний моніторинг у режимі реального часу, що дозволяє отримати повний спектр інформації сільськогосподарської техніки, а саме: місцезнаходження, витрати пального, швидкість та напрям пересування під час виконання робіт.
У разі збоїв або порушення — надходять повідомлення. Відповідальна особа завжди знатиме про відхилення від маршруту або графіка виконання робіт, що дозволить швидко відреагувати на проблему.
«В наявності компанії є більш ніж 350 важких тракторів, на яких успішно встановлена GPS-навігація. Відповідно до отриманих даних із бортових комп’ютерів можна планувати сервісні ремонти, робити повну діагностику тощо. До речі, переважна більшість нових тракторів оснащена системою використання палива двигуном. Цей показний є доброю альтернативою витратоміру. Це допомагає прибрати всі зловживання з паливом. В цьому році компанія запустила великий проект із контролю висіву. Таким чином, ми бачимо якість посіву та кількість насінин, які проходять через сошник. Проблеми можуть виникати безпосередньо під час роботи, тому важливо отримувати дані про хід сівби та роботу сівалки в режимі реального часу. Датчики контролю висіву дають можливість механізатору контролювати роботу сівалки й одразу помічати пересів/недосів. Всі місця зберігання продукції оснащені сучасними ваговими комплексами, які з’єднанні з інформаційною системою 1С. Будь-яке порушення під час зважування контролюється апаратно-програмними комплексами», — розповідає Володимир Бабій, керівник відділу впровадження інноваційних проектів UKRLANDFARMING.
Рейдерство та нові шахрайські схеми в агросекторі
Аграрний сектор потерпає від неправомірних дій з боку любителів легкої наживи. Недосконале законодавство та часто відсутність законних методів відстоювати своє право спонукає шахраїв до зловживань. Представники бізнесу не на жарт стурбовані розгулом рейдерства в Україні. Так, сьогодні рейдери можуть поставити під загрозу безпеку підприємства, а також захопити його, залишивши законного власника ні з чим.
Крім силових методів, захоплення бізнесу базується на підробці документації, суть якої полягає у тому, що підприємство більше не належить законному власнику. За допомогою таких маніпулятивних дій бізнес миттєво опиняється у чужих руках. Надалі його можуть перепродати через офшорні фірми або ж банально вимагати викуп за повернення.
У зоні ризику знаходяться всі: від маленьких фермерських господарств до агрохолдингів. Перш ніж завдати удару рейдери знаходять слабкі місця бізнесу, по яких можна здійснити рейдерське захоплення. Ці люди працюють досить оперативно і злагоджено, тому залучення правоохоронних органів не дає належного результату.
Засновниця ФГ «ДАР’Я І Я» Вікторія Кулик зіштовхнулась із незаконною перереєстрацією свого бізнесу на сторонню людину і шантажем. За повернення бізнесу законному власнику шахраї вимагали 100 000 тис. дол. Проте Вікторія вирішила боронити своє у рамках чинного законодавства.
«Виходячи з власного досвіду, можу зазначити, розгляд подібних справ займає надто багато часу, проте важливо діяти в межах законної площини. Якщо власник, намагаючись пришвидшити повернення бізнесу, вдається до неправових методів, надалі він може не розраховувати на допомогу від органів влади», — говорить Вікторія Кулик засновниця ФГ «ДАР’Я І Я». У цьому контексті слід звернути увагу на превентивні методи безпеки, які в подальшому допоможуть захистити бізнес від різного роду посягань.
Однак за наявності найменшої загрози рейдерства необхідно діяти миттєво. Перше, що варто зробити — звернутись до правоохоронних органів та залучити до справи засоби масової інформації. Публічність досить часто допомагає у боротьбі з незаконними оборудками.
Анна ГОРОБЧУК, спеціально для газети "Агробізнес Сьогодні"
