Земля і люди. І знову про важливе

/ Думки про важливе / Субота, 28 квітня 2012 16:01

alt

Одним із основних сільськогосподарських ресурсів та запорукою ефективного аграрного бізнесу є земля, але вже багато років земельне питання залишається в Україні невирішеним. 11 років тому мораторій на продаж угідь сільськогосподарського призначення задумувався як тимчасовий захід для підготовки населення та держави до ринку землі. Однак, як відомо, немає нічого довговічнішого, аніж тимчасове. Так і мораторій, який з року в рік продовжували.
Згідно із земельним законодавством України, мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення має бути скасований після прийняття ЗУ «Про державний земельний кадастр» та «Про ринок земель», але не раніше 1 січня 2013 року. Торік депутати ухвалили перший закон. Другий - прийняли у першому читанні. Саме тому є підстави говорити, що вже з наступного року мораторій в Україні може бути скасованим.
Однак Закон «Про ринок земель» містить багато неоднозначностей і викликає чимало запитань як в експертів, так і в аграріїв та громадян, котрі мають у власності землю. Перші кажуть, що багато положень закону незрозумілі та не дають змоги вирішити нагальні питання землі в Україні, щоб сформувати адекватний ринок, іншим не до кінця зрозумілі їхні права та обов’язки щодо ведення діяльності у пропонованих законом ринкових умовах, дехто боїться обезземелення чи штучного здешевлення їхньої власності…

Страхи: міфи чи реальність?
Одним із найбільших страхів аграрної галузі щодо прийняття земельного закону є монополізація. Точаться розмови навколо великих агрохолдингів, мовляв, вони мають змогу скупити землі, встановивши монополію на сільськогосподарське виробництво. З одного боку, пропонований закон попереджає таку ситуацію, позаяк юридичні особи не матимуть права купувати землю. З іншого - ситуацію ускладнює те, що всі товаровиробники - це юридичні особи. Проект USAID «Локальні інвестиції, національна конкурентоспроможність» (ЛІНК) минулого року провів дослідження у 9 областях України (південному, східному та центральному регіонах, де найбільше земель сільгосппризначення), яке з’ясувало, що мінімум 10% селян готові виставити на продаж свої земельні ділянки вже у перший рік після скасування мораторію. Це попри те, що загальне відношення до скасування мораторію серед населення України негативне. «Зараз питання треба ставити інакше, - говорить юрист проекту ЛІНК Павло Кулинич. - Важливо проаналізувати, хто вийде на ринок у ролі покупців. Відповідь очевидна - виробники сільгосппродукції, котрі нині поділяються на дві групи: великі агроструктури та дрібні і середні господарства. Хто з них купить землю? Очевидно той, хто запропонує вищу ціну, а більше грошей мають агрохолдинги. Водночас такі структури не мають права купувати землю. Але чи ефективне таке обмеження і чи воно фактично діятиме - питання залишається відкритим.
altЗважаючи на нинішню ситуацію, Закон «Про ринок земель» має бути спрямований на підтримку малого і середнього виробника. Очевидно, що у самому документі закладений цей принцип, однак алгоритми та механізми отримання землі, яка ймовірно буде запропонована для продажу, господарствами такого типу не доопрацьовані.
Ще один страх, який з’явився чи то разом із мораторієм, чи із ймовірністю його скасування - іноземці. Про позбавлення їх права купувати українську сільськогосподарську землю говорять на усіх рівнях. У проекті ЗУ «Про ринок земель» цей страх розвіює положення, котре забороняє іноземним громадянам та особам із подвійним громадянством набувати у власність сільгоспземлі. Якщо з іноземцями все зрозуміло, то «подвійне громадянство» залишає місце для побоювань.
На карті світу близько 200 країн. Чи може людина, котра має намір купити землю, надати довідки з кожної з них про те, що не їх громадянином? Очевидно - ні. Вся процедура обмежується заявою, де особа зазначає, що не є громадянином жодної іншої країни. Припустимо, що з часом викрився факт подвійного громадянства - за законодавством договір купівлі-продажу вважається недійсним з моменту його укладання, і ділянка повертається попередньому власнику. Але!!! Очевидно, йдучи на незаконний договір, людина знала, що вона робить і допускала, що її можуть викрити. Очевидно також, що при таких умовах купівля земельної ділянки мала на меті не організацію виробництва, а банальну фінансову вигоду з перепродажу, яку в народі називають «спекуляцією». Відтак, особа з подвійним громадянством має змогу продати землю до того, як незаконні дії викриють, а новий власник вважається добросовісним, і відібрати в нього землю ніхто не має права. Знову ж таки, можна говорити про неефективність обмеження.
Павло Кулинич зазначає: «Закон України «Про фермерське господарство» декларує, що єдина юридична особа, засновником якої може бути виключно громадянин України, - це фермерське господарство. Заборона купувати землю юридичними особами, зокрема, є страхуванням від іноземців як власників сільгоспугідь. Однак для фермерського господарства як форми підприємництва вона не актуальна і значно ускладнює роботу. Адже таке підприємство не може бути ні засноване іноземцем, ані пізніше не може продати землю іноземцю. Схожа ситуація і з кооперацією. Незрозуміло, в чому полягає загроза передання землі у власність сільськогосподарським обслуговуючим кооперативам. Ось такі питання виникають при аналізі законопроекту і свідчать, що він потребує доопрацювання».
 
Держава і гроші
Доцільно згадати і про страх, який нерозривно пов’язаний із фінансами. Побутує побоювання, що попри різні заборони та обмеження земельні ділянки можуть викупити підставні особи. Заступник начальника управління Держкомзему у Львівській області Ігор Падляк зазначає: «Законодавець передбачив подання декларації про доходи перед купівлею земельної ділянки сільгосппризначення. Таким чином, можна прослідкувати походження коштів для купівлі землі. Окрім цього, враховуючи громадську думку, збільшена нормативно-грошова оцінка ріллі у 1,756 разу. До прикладу, якщо на території Львівщини гектар землі коштував 10 тис. 115 грн, то наразі - близько 18 тис. грн». Зазначимо, що у разі ухвалення законопроекту в чинній редакції, саме нормативно-правова оцінка буде фундаментом для угоди купівлі-продажу, адже продавати землю дешевше такої суми заборонено.
altЩодо ціноутворення на земельні ділянки, то основними його чинниками є регіональний та, умовно кажучи, господарський. Легко передбачити, що у різних регіонах України вартість землі буде різною, залежно від місця розташування, родючості ґрунту, економічної ситуації в області тощо. Коли йдеться про господарський фактор, то говорять про ефективне господарювання попереднього власника, відповідно про стан земельної ділянки. Загалом складно спрогнозувати ціну на ринку, якого ще немає. Тому, щоб уберегтися від неправильних кроків, потрібно підготувати власників та потенційних покупців до цього ринку.
Важливим аспектом фінансового боку ринку землі є оподаткування. Чимало говориться про необхідність земельного закону, про його актуальність для кожного землевласника зокрема та для держави і територіальних громад в цілому. Яка ж користь останнім? Слід віддати належне - законопроект зобов’язує користувача земельної ділянки бути зареєстрованим за місцем знаходження земельної ділянки. Відтак, податки отримують місцеві бюджети. Окрім цього, орендарі повинні сплачувати 1% від вартості угідь на розвиток населеного пункту, на території якого орендують землю.
Зі слів заступника начальника головного управління агропромислового розвитку Львівської ОДА Андрія Чопика, у розвинених державах ринок землі тісно пов'язаний із фінансовими ринками. «Ми наразі говоримо про відсутність ресурсів для розвитку сільського господарства, - коментує пан Чопик. - Разом з тим, ринку землі як ресурсу для залучення інвестицій немає. Впродовж років незалежності Україна не отримала зрозумілих правил гри, які би враховували всі загрози та переваги ринку. Проект Закону «Про ринок земель» постійно змінювали. Навіть порівнюючи два останні варіанти 2009 і 2011 років, помітно, що у багатьох позиціях це абсолютно різні проекти закону. Його доробляють впродовж років. Я думаю, навіть якщо його приймуть у другому читанні, то він не буде кінцевим, а ще довгий час його доопрацьовуватимуть, доповнюватимуть та змінюватимуть».
Важливе місце у майбутньому ринку землі повинен зайняти Державний земельний банк - спеціалізована державна фінансова установа, основним завданням якої є кредитування сільськогосподарських товаровиробників під заставу землі та іншого майна, котра має виключне право заставоутримувача земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та фермерського господарства, а також переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та фермерського господарства. Це свого роду комерційний банк з функціями державного органу. Експерти говорять про небезпеку поєднання таких функцій в одній структурі. Зокрема, заступник керівника проекту USAID «АгроІнвест» Олександр Каліберда зазначає: «Там закладені певні монопольні функції, а я вважаю, що будь-який монополіст - це погано».

У пошуках панацеї…
Яка мета прийняття Закону «Про ринок земель»? Питання начебто нескладне, зрозуміле і не потребує глибокого аналізу. Та все ж таки, чи хтось окреслив чітку мету закону і земельної реформи? Яким ми уявляємо собі сільське господарство, наприклад, через 10 років? Закон - це не вирішення проблеми, а свого роду інструмент для пошуку відповідей. Говорячи про мету прийняття закону, слід зазанчити, що звичайно ж, він повинен сприяти розвитку сільського господарства, зробити його ефективним, прибутковим, сприяти тому, щоб село було заможне, аграрний сектор - активним, щоб агроринок мав чіткі правила. На Закон «Про ринок земель» покладають саме такі надії, але слід пам’ятати, що цей закон не є панацеєю і не може вирішити всіх питань, тим паче, зважаючи на недоопрацьованість багатьох ключових пунктів.
Олександр Каліберда зазначає: «У мене немає сумніву, що мораторій перезрів і у найближчий час його варто знімати. Однак, що і у якій послідовності треба робити? Багато рішень у процесі земельної реформи приймають інтуїтивно - «нам здається що» чи «давайте так зробимо». До прикладу, законопроект встановлює обмеження, що одна особа не може мати у власності більше 100 га землі сільськогосподарського призначення. А чому не 300? Чи 40, чи 25? Яка економічна обґрунтованість цієї цифри? Хтось взагалі вивчав якісь приклади в розрізі кожної області? Ще одне обмеження - 100 тис. га орендованої землі однією особою. Я вважаю, це обмеження не потрібним, адже проблеми монополізації воно не вирішує: в Україні близько 31 млн га сільгоспземлі, по 100 тис. га на особу - і ми отримуємо 310 власників».
Суперечки навколо зняття мораторію і прийняття ЗУ «Про ринок земель» зводяться до двох моментів: по-перше, мораторій перезрів, його потрібно знімати у найближчий час, позаяк без ринку землі агросектор не матиме жодного поступу; по-друге, суспільство та село, зокрема, не готові до такої форми земельного ринку, яку пропонує законопроект «Про ринок земель». По цьому колу можна ходити ще 10 років і результат буде незмінний, а щоб були зміни - потрібно рухатися до них.

1

 17 липня 2019
В Україні зростання вартості часник можливе лише наприкінці осені, зараз він буде тільки дешевшати.
В Україні зростання вартості часник можливе лише наприкінці осені, зараз він буде тільки дешевшати.
17 липня 2019
 17 липня 2019
З початку травня 2019 року на українському експортному ринку (базис FOB) зберігається тенденція до поступового зростання цін на кукурудзу.
З початку травня 2019 року на українському експортному ринку (базис FOB) зберігається тенденція до поступового зростання цін на кукурудзу.
17 липня 2019
 17 липня 2019
Загальний обсяг перевезень вантажів Дніпром у 2019 році склав 4,2 млн тонн, що на 1,2 млн тонн більше, ніж у першому півріччі минулого руку.
Загальний обсяг перевезень вантажів Дніпром у 2019 році склав 4,2 млн тонн, що на 1,2 млн тонн більше, ніж у першому півріччі минулого руку.
17 липня 2019
 17 липня 2019
На поточному тижні ціни на українські помідори встановили новий рекорд.
На поточному тижні ціни на українські помідори встановили новий рекорд.
17 липня 2019
 17 липня 2019
Державна фіскальна служба розробила та оприлюднила проект наказу Мінфіну, яким затверджуються зміни до Порядку обліку платників єдиного внеску на загальнообов’язкове державне соціальне страхування. 
Державна фіскальна служба розробила та оприлюднила проект наказу Мінфіну, яким затверджуються зміни до Порядку обліку платників єдиного внеску на загальнообов’язкове державне соціальне страхування. 
17 липня 2019
 17 липня 2019
Компанія ALFA Smart Agro продовжує розвивати напрямок трейдингу агропродукцією і цього сезону запроваджує новий інструмент – укладання договорів в іноземній валюті.
Компанія ALFA Smart Agro продовжує розвивати напрямок трейдингу агропродукцією і цього сезону запроваджує новий інструмент – укладання договорів в іноземній валюті.
17 липня 2019

Please publish modules in offcanvas position.