На думку учасників заходу, земельний ринок в Україні навіть попри умови воєнного часу демонструє високий потенціал, наповнює бюджет, забезпечує дохід власникам ділянок та сприяє залученню інвестицій. Він має стати одним із основних драйверів повоєнного відновлення громад та країни. Вже зараз лише через інструмент земельних торгів на платформі Prozorro.Продажі громади залучили до бюджетів 355,2 млн грн щорічних надходжень, успішно передавши в оренду 4380 ділянок сільгоспземель комунальної власності.
Директор Місії USAID в Україні Джеймc Хоуп назвав відміну мораторію на купівлю-продаж сільськогосподарських земель історичною подією, адже у власників з’явився унікальний шанс скористатися своїм правом.
Директор Місії USAID в Україні Джеймc Хоуп
Земельна реформа є важливою не тільки з огляду на сьогодення, але й для майбутнього процвітання країни. Попереду ще багато роботи з відбудови України. USAIDпідтримує аграрний сектор, в тому числі і земельну реформу. Для нас це є дуже важливим пріоритетом. Ми знаємо, що сільськогосподарський сектор надзвичайно важливий для мільйонів людей по всьому світу, – наголосив він.
За словами міністра аграрної політики і продовольства Миколи Сольського, основною характеристикою земельної реформи є те, що вона вже декілька років існує і про неї дуже мало говорять. Це означає, що з самого початку була закладена в такому форматі, який є дуже робочим. Вона прозора, все, що відбувається з ринком землі, видно кожен день у всіх реєстрах.
Абсолютно спокійно відношуся до ринку землі під час війни. Реформа має тільки підсилюватися, а не відкладатися. Ми вийшли з печери і в нас така ґрунтова доріжка, а до асфальтної – ще треба дійти. Будь-які емоції чи заяви про відкладання етапів реформи мають бути розвернуті в іншу сторону. Маємо рухатись швидше, тому що в світі бізнесу сентиментами не думають. Інвестиції сюди підуть не через те, що ми сміливі, перемогли когось і так далі. Бізнес не думає такими категоріями. В нас повинно бути прозоре законодавство і цікаве середовище для бізнесу. Тому до цього треба йти ще швидше в період війни, а не повільніше. За інвестиції треба боротись зараз і не зупинятися ні на один день, – наголосив міністр.
________________________
Будь-які емоції чи заяви про відкладання етапів земельної реформи мають бути розвернуті в іншу сторону
________________________
Пан Сольський повідомив, що сільськогосподарської землі за цей час реалізовано небагато, бо люди не продають її так просто – для них це табу.
Міністр аграрної політики і продовольства Микола Сольський
Земля продається в селі тільки тоді, коли трапляється якась велика біда або велике щастя в хаті. В інших історіях вона не продається. Земля для селян – це надія на краще майбутнє і тому вони її продають тільки в останню чергу. Так буде і надалі. Статистика показала, що лише 0,3% української землі продається. Проте за півтора року війни садів закладено більше, ніж за 5 останніх років, – зауважив Микола Сольський.
Комітет з питань аграрної та земельної політики Верховної Ради працював в 2019-2020 рр. дуже ретельно над прозорими умовами для відкриття ринку землі. Про це нагадав його нинішній голова Олександра Гайду. За його словами, були складнощі, тиск, погрози і навіть бійки в парламенті. Нарешті прийняли цей законопроєкт. З 1 липня 2021-го року почався перший етап втілення земельної реформи.
Зараз немає активної купівлі земельних ділянок. З початку реформи десь біля 1% від загального обсягу земель – цифра не дуже велика. Очікуємо на другий етап з 1 січня 2024-го, коли зможуть купувати земельні ділянки до 10 тис га юридичної особи. Зможемо залучити додаткові інвестиції, тому що фінансові установи будуть кредитувати під заставу земельних ділянок, як це відбувається у всьому світі. Не бачимо зараз яких загроз при відкриття ринку обігу земель для юридичних осіб. На другому етапі земельної реформи звісно можуть виникнути моменти, які треба буде коригувати. Рухаємось в напрямку вдосконалення земельної реформи – фактично адаптуємо наше законодавство до Європейського, – розповів пан Гайду.
________________________
Лише за 2023-й рік середньозважена ціна на с/г землю зросла на 10,4%, до 38,5 тис грн/га, що дало капіталізацію ринку земель на 115 млрд грн, або більше, ніж 3 млрд доларів
________________________
Коротку доповідь щодо стану ринку земель зробив керівник напряму земельної реформи Програми USAID АГРО Сергій Кубах. За його словами, основні висновки наступні. По-перше, ніхто землю нікуди не вивіз, не перепродав. Вона залишається в аграрному виробництві та в оренді тих самих орендарів, які її обробляли і до цього. По-друге, ринок став частиною економіки, а обіг і використання землі приносять сьогодні громадам в середньому 10-12% від сукупного бюджету громад.
Керівник напряму земельної реформи Програми USAID АГРО Сергій Кубах
В Україні розвивається ринок оренди через аукціони. Права на оренду комунальних і державних земель передаються через Prozorro.Продажі і це приносить громадам щорічно 355 млн грн доходу. Лише за 2023-й рік середньозважена ціна на с/г землю зросла на 10,4%, до 38,5 тис грн/га, що дало капіталізацію ринку земель на 115 млрд грн, а це на більше, ніж 3 млрд доларів. Це означає, що власники земельних ділянок стали просто багатше на 3 млрд доларів в цілому по країні. Це дає можливості далі використовувати цей капітал, – наголосив експерт.
________________________
Другий етап земельної реформи допоможе збільшити ліквідність і капіталізацію ринку
________________________
Дослідження Київської школи економіки та Програми USAID АГРО показало, що до війни цільовий сегмент найменших аграріїв, згідно даних статистики, становив біля 28 тис. А після активної фази війни, він скоротився до 23 тис, тобто десь на 25%. Переважна більшість з них, тобто 70-80% сільгоспвиробників готові брати кредити і планують збільшувати свій земельний банк за рахунок викупу чи додаткової оренди.
Комерційні банки сподіваються, що відкриття ринку для юридичних осіб з 1 січня наступного року, дасть можливість використовувати банківські продукти з таким додатковим інструментом як гарантія, яка даватиме можливість частково перекривати забезпечення за кредитами.
Держава за підтримки міжнародних партнерів хоче запустити як додатковий спеціалізований інструмент Фонд часткового гарантування кредитів у сільському господарстві. На жаль, через війну його запуск трохи затягнувся. Про це розповів під час дискусії виконуючий обов'язки голови правління Фонду Олег Приходько.
Виконуючий обов'язки голови правління Фонду часткового гарантування кредитів у сільському господарстві Олег Приходько
За його словами, гарантування кредитів сприятиме розширенню доступу до фінансових ресурсів найменшого сегменту сільгоспвиробників – фермерів, які мають обсяг земельного банку до 500 га. До кінця року планують укласти з банками перші гарантійні договори співпраці, щоб запропонувати для юридичних осіб цей додатковий інструмент. Він має сприяти збільшенню банку землі, який у власності або у користуванні таких сільгоспвиробників знаходиться.
Статутний капітал Фонду зараз становить біля 735 млн грн. Це означатиме, що банки зможуть прокредитувати, а ми – надати відповідно гарантії на близько 2,8 млрд грн. Фонд може покривати для кінцевого позичальника до 50% фактичної заборгованості. Якщо брати максимальні розрахунки, то це ми можемо покривати більше, ніж 5 млрд грн. портфелю саме в сегменті до 500 га, тобто для найменших фермерів. Їм найскладніше працювати з фінансовими установами, в них найменші можливості для залучення фінансового ресурсу. Будемо пропонувати разом з банками можливість сільгоспвиробникам брати інвестиційний кредит на купівлю землі терміном до 10 років, що має бути достатньо для помірного фінансового навантаження для такого фермера, – повідомив пан Приходько.
________________________
Земля для банку – це про заставу і коефіцієнт ліквідності. Кредит, якщо забезпечення ліквідне і якісне, буде дешевшим
________________________
Як розповіла під час дискусії директорка Департаменту фінансової стабільності Нацбанку Первін Дадашова, зараз портфель кредитування агробізнесу набагато важливішу роль відіграє для банків, порівняно з тим, як це було ще декілька років тому. Сьогодні в системі загалом надано вже близько 90 млрд. грн. кредитів аграріям у гривні і це вже близько третини всього кредитного портфеля. Значною мірою ці кредити були надані після повномасштабного вторгнення. Підключилася дуже активно до цього держава, запрацював окремий напрям в державній програмі 5-7-9. Крім того, ці кредити, які надавалися більш активно під час вже повномасштабної війни, значною мірою були ще й гарантовані державою, тобто держава давала гарантію повернення коштів банкам у разі якщо сам боржник не зможе їх виплатити. Але програма трансформується. Зараз ставки вже не нульові. Більше того, залежно від напрямку, вони вже досить високі можуть бути. Але цей інструмент залишається. Аграрії можуть отримувати нові кошти на інших умовах. Далі банки будуть рухатися в бік ринкового кредитування.
Директорка Департаменту фінансової стабільності Нацбанку Первін Дадашова
Представниця Нацбанку також наголосила, що про землю в контексті кредитування треба говоримо передусім як про заставу.
Для аграрія земля – це все і більше. А для банку – передусім гарантії того, що зможе отримати цей об'єкт, продати і компенсувати гроші. Відповідно коефіцієнт ліквідності свідчить про те, чи привабливий такий об'єкт для банку, щоби дати кредит під заставу цієї землі. Якщо кредит не повертається, то застава переходить у власність кредитора. На щастя, в нас немає багато випадків банкрутств, щоб чітко перевірити, як ця процедура працює на практиці. Але з того, що банки кредитують під землю зрозуміло, що нормативна база їх влаштовує. Отож, земля для банку – це, передусім, про заставу і про коефіцієнт ліквідності. Кредит, якщо забезпечення ліквідне і якісне, буде дешевшим. Тому навіть без привабливих державних програм із часом розвиток ринку землі, бази цієї ліквідної застави і зрозумілість ціни на ньому сприятиме здешевленню кредитів, – підсумувала Первін Дадашова.
На думку експерта із аграрної та земельної політики у Київській школі економіки Романа Нейтера, для ефективності функціонування ринку, треба розширювати доступ до кредитування та збільшувати коефіцієнт ліквідності застави на сільськогосподарську землю, який зараз на рівні 0,35.
На кожні 100 грн вартості земельної ділянки можна залучити лише 35 грн кредиту. Це обмежує кількість кредитного ресурсу. Нестача застави є тією проблемою, що також обмежує кредитування аграріїв. Сподіваємося, що з відкриттям ринку для юридичних осіб підвищиться його ліквідність і будуть передумови для коригування цього коефіцієнту Нацбанком, – наголосив він.
Експерт також зазначив, що стримуючим фактом для ринку може бути і вартість оформлення однієї транзакції, яка наразі складає десь 12-15 тис грн. За середнього розміру ділянки в 2,2 га і за середньої ціни близько 40 тис грн вартість оформлення – це 16% від ціни угоди, тобто досить суттєва сума.
Середній розмір успадкованої земельної ділянки в Львівській області – це пів га. При ціни в 40 тис грн/га, то 20 тис. грн ринкова ціна такої ділянки. А 15 тис грн маєш віддати за оформлення – це 3/4 від ціни. Така ділянка просто не продається. Відповідно в Львівській, Івано-Франківській області бачимо досить високу ціну за гектар. Треба знизити трансакційні витрати, – каже пан Нейтер.
Заступник міністра аграрної політики Денис Башлик, закликає всіх нотаріусів користуватись тільки офіційною інформація, яка є виключно в державних реєстрах. Він додав, що орган, який відповідає за розробку реєстру санкцій, цим активно займається і дуже скоро це буде вже автоматизовано.
Заступник міністра аграрної політики Денис Башлик
З приводу трансакційних витрат, то в усіх нотаріусів однаковий список для перевірки по кожній земельній ділянці. Але чомусь, наприклад, в Чернігівській області нотаріус це може робити за 6 тис, а у Івано-Франківській за 15 тис грн. Тут є певна монополія і прив’язаність до нотаріальних округів. Це питання подальшого вдосконалення ринку землі, – підсумував урядовець.
________________________
Нотаріуси не можуть допустити, щоб були незаконні захоплення. Земля – це дуже великий і цінний актив, який має бути надійно захищений
________________________
Якщо за допомогою електронних сервісів зменшиться величезна кількість перевірок і час на оформлення угоди, то і нотаріальні послуги стануть дешевшими, – зазначила віцепрезидентка Нотаріальної палати України Інна Бернадська.
Маємо наразі громіздкі процедури і нотаріуси роблять неможливе. Ми зобов'язані на 100% виконати завдання, яке на нас покладається з метою захисту права власності. Нотаріуси не можуть допустити, щоб там, де є відносно мирна територія, були незаконні захоплення. Крім цієї технічної роботи в реєстрах, що треба дві пари окулярів уже, також потрібно знайти час на спілкування з людьми. Якщо це буде: прийшов, поставив підпис на договорі, пішов, то люди будуть продавати землю неусвідомлено, без правових роз'яснень нотаріата. Саме тому нотаріусам потрібні технічні електронні ресурси – всі можливі реєстри для необхідних перевірок. Будемо про це клопотати разом з Міністерством юстиції, щоб їх якомога швидше запустили. Потрібен демографічний реєстр, адже дуже багато людей зниклих безвісти, а їхні паспорта на окупованих територіях вкрадені. Дуже багато правовстановлюючих документів, які потрібно ревізувати, бо вони неналежним чином підтверджують право власності. Якщо зменшується час на оформлення угоди, величезна кількість перевірок за допомогою сервісів, то зменшується і плата за вчинення нотаріальних дій. З іншого боку земля – це дуже великий і цінний актив, який має бути надійно захищений. Нотаріуси хочуть більше працювати з громадянами, більше розповісти про договір, і менше сидіти і вичислять в цих технічно недосконалих реєстрах, – зауважила вона.
Віцепрезидентка Нотаріальної палати України Інна Бернадська
Про проблему високої вартості трансакцій висловився і перший заступник міністра юстиції Євгеній Горовець. За його словами, коли нотаріус тарифікує свою діяльність з вчинення нотаріальних дій, то виходить із собівартості витрат, яких він зазнає. Якщо витрачається на посвідчення правочину кілька годин чи навіть кілька днів, звісно, це впливає на ціну, яку змушений сплати відповідний заявник. Треба знайти нові ніші, які дозволять знизити вартість витрат. Ключовий механізм для здешевлення трансакційних витрат, на думку представника Мінюсту, це систематизація даних в усіх реєстрах, якісний обмін між ними і автоматизація відповідного результату. Іде серйозна робота в цьому напрямку. Рано чи пізно держава створить ресурс, який принаймні базовий рівень перевірок має забезпечувати і таким чином буде працювати в напрямку здешевлення відповідних трансакційних витрат.
Підготувала Тетяна Ковальчук
