Випадки обов’язкового проведення оцінки земель
/
У правовому полі
/
Четвер, 07 липня 2011 17:56
Ігор ГОРПИНЮК, партнер юридичної фірми «Гринчук, Горпинюк та Партнери», адвокат, м. Львів
Питання визначення вартості землі є одним із ключових у господарській діяльності. Воно виникає при плануванні сільськогосподарського виробництва, залученні кредитних ресурсів, вчиненні цивільно-правових угод із земельними ділянками, сплаті податків. Для всіх цих, а також інших цілей необхідно мати точні відомості про ціну земельної ділянки, виражену в грошах.
Якщо йдеться про укладення цивільно-правових угод щодо земельної ділянки, а сторонами угоди є фізичні чи приватні юридичні особи, то вартість земельної ділянки є договірною і визначається сторонами за взаємною згодою. Договірна ціна відповідно до ст. 132 Земельного кодексу України обов’язково повинна зазначатись в угодах про перехід права власності на земельні ділянки.
Однак часто необхідно визначити ціну (вартість) земельної ділянки, коли не відбувається перехід права власності на неї, або такий перехід здійснюється, проте не шляхом оплати за неї грошових коштів (дарування, спадкування, міна, внесення земельної ділянки засновником у статутний капітал). Зокрема, ціну земельної ділянки потрібно знати для визначення розміру податків, які підлягають до сплати, орендної плати, державних мит, викупу земельних ділянок та для інших потреб. У цих випадках проводиться оцінка земельної ділянки.
Щоб розібратися із питаннями вартості, ціни та оцінки земельної ділянки, спочатку необхідно з’ясувати, що ми розуміємо під цими поняттями.
Ціна земельної ділянки - це сума грошей, сплачена за перехід права власності на земельну ділянку від продавця до покупця. Вартість земельної ділянки - це виражена в грошах ймовірна сума коштів, яку може отримати власник земельної ділянки від її продажу. Земельна ділянка постійно має якусь свою вартість, вона є активом власника. А водночас ціна земельної ділянки - це категорія, що визначається безпосередньо при переходів права власності на землю.
Якщо говорити про оцінку землі, то законодавство України (а саме Закон України «Про оцінку земель») визначає три види оцінки земель:
-
бонітування ґрунтів;
-
економічна оцінка земель;
-
грошова оцінка земельних ділянок.
Перші два види оцінки не виражають безпосередньо вартість земельної ділянки в грошах.
Бонітування земель - це порівняльна оцінка якості ґрунтів за їх основними природними властивостями. Бонітування ґрунтів проводиться за 100-бальною шкалою. Вищим балом оцінюються ґрунти з кращими властивостями, які мають найбільшу природну продуктивність.
Економічна оцінка земель - це оцінка землі як природного ресурсу і засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві, як просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їх використання та дохідність з одиниці площі. Економічна оцінка земель визначається в умовних кадастрових гектарах або у грошовому виразі.
З наведеного видно, що бонітування ґрунтів та економічна оцінка земель як види оцінки землі є важливими показниками, з яких можна зробити висновок про цінність земельної ділянки, планувати ефективність її використання, дохідність тощо. Але результатом цієї оцінки не є визначення вартості земельної ділянки, тобто ймовірної суми коштів, яку може отримати власник земельної ділянки від її продажу.
Тому для цілей визначення розміру податків, що підлягають до сплати орендної плати, державних мит, викупу земельних ділянок та для інших потреб, значення має третій вид оцінки земель - грошова оцінка земельних ділянок.
Остання є двох видів, залежно від призначення та порядку проведення вона може бути або експертною, або нормативною.
З’ясуємо загальний порядок проведення і вкажемо, для яких цілей використовується кожен вид грошової оцінки земельних ділянок.
Нормативна грошова оцінка
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок - технічна документація із землеустрою, яка є складовою частиною державного земельного кадастру. Вона проводиться на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка здійснюється за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, чи на підставі договору.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою.
За результатами їх проведення складається технічна документація, яка затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою щодо земельних ділянок населених пунктів, та районною радою - щодо земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів.
Закон визначає систематичність проведення нормативної грошової оцінки земель: нормативна грошова оцінка земельних ділянок відбувається не рідше як один раз на 5-7 років стосовно земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх призначення, та тих, що знаходяться за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Щодо земельних ділянок несільськогосподарського призначення, розташованих за межами населених пунктів, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться не рідше ніж один раз на 7-10 років.
Для отримання інформації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки замовник звертається до районного органу з питань земельних ресурсів та отримує таку інформацію у формі витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.
Нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки необхідна для:
а) визначення розміру земельного податку. Так, Податковий кодекс України до числа загальнообов’язкових податків і зборів відносить земельний податок як складову частину плати за землю. Відповідно до п. 271.1.1 ст. 271 Податкового кодексу України, за загальним правилом базою для оподаткування земельної ділянки є нормативна грошова оцінка земельної ділянки.
б) визначення розміру орендної плати земельних ділянок державної та комунальної власності. Нормативна грошова оцінка має значення і для визначення розміру орендної плати земельних ділянок державної та комунальної власності. Так, ст. 288 Податкового кодексу України визначає, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної форми власності не може бути меншою від розміру земельного податку (який визначається, виходячи з нормативної грошової оцінки) для земель сільськогосподарського призначення, і не менше трикратного розміру земельного податку для інших категорій земель.
в) визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок. При укладенні цивільно-правових договорів міни, дарування земельних ділянок, при її спадкуванні базою для визначення державного мита, яке сплачується при нотаріальному посвідченні договору, чи оформленні свідоцтва про право на спадщину є нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
г) визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва. Це втрати, що сплачуються до відповідних бюджетів як відшкодування за вилучення (викуп) земель для потреб, не пов’язаних із сільськогосподарським та лісогосподарським виробництвом (глава 36 Земельного кодексу України).
д) розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. Невичерпний перелік цих механізмів визначено ст. 205 Земельного кодексу України.
Експертна грошова оцінка
Експертна грошова оцінка земельних ділянок не є постійною для усіх земель і проводиться в міру виникнення потреби на підставі договору або рішення суду. Експертну грошову оцінку земельних ділянок проводять суб’єкти оціночної діяльності, які отримали відповідну ліцензію. За результатами експертної грошової оцінки земельної ділянки складається звіт про грошову оцінку.
Проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки є обов’язковим у наступних випадках (у цьому разі використання нормативної грошової оцінки земельної ділянки буде незаконним):
а) відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності. Так, відповідно до ч. 8 ст. 128 Земельного кодексу України ціна земельної ділянки державної чи комунальної форми власності визначається за експертною грошовою оцінкою.
Слід зазначити, що Закон України «Про оцінку земель» прямо не передбачає, але експертна грошова оцінка земельної ділянки обов’язково також проводиться при укладені договорів купівлі-продажу земельних ділянок і приватної форми власності. При цьому ціна договору може не відповідати визначеній експертній грошовій оцінці, але сума податків, що підлягають до сплати, вираховується, виходячи з ціни договору, проте не менше експертної грошової оцінки.
б) застави земельної ділянки відповідно до закону. Для передачі земельної ділянки в заставу також необхідно провести її експертну грошову оцінку. З проведеної оцінки визначиться і сума державного мита, яка сплачується при посвідченні договору застави.
в) визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення. Тут маються на увазі випадки, коли земельні ділянки виступають вкладом в інвестиційний проект згідно з Законом України «Про інвестиційну діяльність». Якщо цим інвестиційним проектом будуть земельні поліпшення, то для визначення вартості вкладу, яким буде земельна ділянка, необхідно проводити її експертну грошову оцінку.
г) визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства. У цьому випадку для визначення вартості вкладу, яким буде земельна ділянка, проводиться експертна грошова оцінка.
д) визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки.
е) виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності.
є) відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку.
ж) визначення збитків власникам або землекористувачам.
з) рішення суду.
Ігор ГОРПИНЮК, партнер юридичної фірми «Гринчук, Горпинюк та Партнери», адвокат, м. Львів
Питання визначення вартості землі є одним із ключових у господарській діяльності. Воно виникає при плануванні сільськогосподарського виробництва, залученні кредитних ресурсів, вчиненні цивільно-правових угод із земельними ділянками, сплаті податків. Для всіх цих, а також інших цілей необхідно мати точні відомості про ціну земельної ділянки, виражену в грошах.
Якщо йдеться про укладення цивільно-правових угод щодо земельної ділянки, а сторонами угоди є фізичні чи приватні юридичні особи, то вартість земельної ділянки є договірною і визначається сторонами за взаємною згодою. Договірна ціна відповідно до ст. 132 Земельного кодексу України обов’язково повинна зазначатись в угодах про перехід права власності на земельні ділянки.
28 листопада 2025
Станом на 28 листопада в Україні вже зібрано 52 580,7 тис. тонн зернових культур на площі 10 420,1 тис. га. Обмолочено 89% площ, засіяних цими культурами.
Станом на 28 листопада в Україні вже зібрано 52 580,7 тис. тонн зернових культур на площі 10 420,1 тис. га. Обмолочено 89% площ, засіяних цими культурами.
28 листопада 2025
28 листопада 2025
Комітет Верховної Ради України з питань аграрної та земельної політики рекомендував парламенту ухвалити у другому читанні та в цілому проєкт закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо вдосконалення системи управління об’єктами інженерної інфраструктури меліоративних систем державної власності» (№7577).
Комітет Верховної Ради України з питань аграрної та земельної політики рекомендував парламенту ухвалити у другому читанні та в цілому проєкт закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо вдосконалення системи управління об’єктами інженерної інфраструктури меліоративних систем державної власності» (№7577).
28 листопада 2025
28 листопада 2025
Компанія Тайтен Машинері Україна, один із провідних постачальників сільськогосподарської техніки та сервісних рішень, оголосила про стратегічний крок у розвитку свого портфелю – запуск власної лінійки систем автопілотної навігації під брендом T-Line.
Компанія Тайтен Машинері Україна, один із провідних постачальників сільськогосподарської техніки та сервісних рішень, оголосила про стратегічний крок у розвитку свого портфелю – запуск власної лінійки систем автопілотної навігації під брендом T-Line.
28 листопада 2025
28 листопада 2025
У Гримайлівській громаді Чортківського району Тернопільської області зафіксовано новий випадок африканської чуми свиней у дикої свині.
У Гримайлівській громаді Чортківського району Тернопільської області зафіксовано новий випадок африканської чуми свиней у дикої свині.
28 листопада 2025
28 листопада 2025
Поточного тижня в портах Великої Одеси закупівельні ціни на фуражний ячмінь ще додали в ціні.
Поточного тижня в портах Великої Одеси закупівельні ціни на фуражний ячмінь ще додали в ціні.
28 листопада 2025
28 листопада 2025
«Всеукраїнський конгрес фермерів» та Всеукраїнська асоціація органів місцевого самоврядування «Всеукраїнська асоціація громад» підписали меморандум про співпрацю з Громадською організацією «Культ фуд» на чолі з шеф-кухарем та громадським активістом Євгеном Клопотенком.
«Всеукраїнський конгрес фермерів» та Всеукраїнська асоціація органів місцевого самоврядування «Всеукраїнська асоціація громад» підписали меморандум про співпрацю з Громадською організацією «Культ фуд» на чолі з шеф-кухарем та громадським активістом Євгеном Клопотенком.
28 листопада 2025
