Для забезпечення оптимального розподілу землі між користувачами ринок землі та аграрна політика мають вибудовуватися таким чином, аби виробники отримували правильну мотивацію. У ринковій економіці функціонування ринку землі означає, що угіддя обробляються тими, хто здатен забезпечити їх найбільш продуктивне використання. З часом земля має перейти до найкращих господарств.
У новому уряді неодноразово офіційно підтверджували готовність зняти мораторій у 2012 році. Ці дії та ставлення посадовців породили дискусію про можливий рівень цін на землю після скасування мораторію, який, своєю чергою, позначиться на продуктивності та перспективах подальшого зростання у сільському господарстві.
Дехто стверджує, що вартість сільськогосподарської землі в Україні занижена. Проте за відсутності ринку землі застосування нормативної оцінки з урахуванням її методології (зокрема, низьких ставок капіталізації та 1986-1990 роки як базового періоду розрахунку) ставить під сумнів надійність отриманих значень вартості землі. Належна оцінка вартості сільськогосподарських земель вимагає вивчення факторів попиту та пропозиції, що впливають на ціну.
У ринковій економіці сільськогосподарські землі не мають фіксованої вартості. Їхня ціна змінюється під впливом великої кількості факторів, основними з яких є прибуток на землю (фактичний чи очікуваний) або рента; альтернативні витрати капіталу; інфляція.
Найбільш широко як чинник ціноутворення на землю визнається очікуваний прибуток на землю або рента. Рента є залишковим доходом від використання землі після вирахування всіх витрат землеробства, який утворюється внаслідок реалізації вирощеної на цій землі продукції. Це і буде ціна, яку фермер готовий заплатити за використання додаткового гектара землі протягом одного року. Така рента, своєю чергою, визначається цілим комплексом факторів, серед яких: наявність капіталу та праці; агрохімічні характеристики угідь; розташування; ціни на вирощену продукцію; управлінські навички; економічна політика тощо. Що вищий рівень граничних доходів на землю, то більше за цю ділянку готовий платити землекористувач.
Звичайно, існує зв’язок між величиною цієї ренти та ціною купівлі землі, яку землекористувач готовий заплатити за право постійного користування. Це означає, що раціональний землекористувач буде готовий заплатити за землю ту суму, яка не перевищує теперішньої вартості всієї величини очікуваних річних залишкових доходів на землю з гектара, визначеною для поточного року та всіх наступних років використання землі.
Раціональний землекористувач чи інвестор, який розглядає можливість купівлі землі, зіставляє грошовий потік очікуваних залишкових доходів на землю з альтернативними витратами капіталу або альтернативним доходом від нерухомості чи фінансових інвестицій.
Ставка капіталізації чи дисконтування відображає величину таких альтернативних витрат. Найбільш важливим серед цих альтернативних інвестицій є дохід від інвестицій у державні цінні папери. Крім того, інвестор ймовірно враховуватиме певну премію за ризик, яка включатиметься до ставки дисконтування. Вищі відсоткові ставки, вищі премії за ризик та нижча очікувана продуктивність землі знижують її вартість. Купівля землі може також розглядатися як захист від інфляції чи спосіб контролю за надмірними витратами. Реальні активи, зокрема природні ресурси, продукція сільського господарства та земельні ділянки забезпечують кращий захист від інфляції, аніж фінансові інструменти. Тому якщо інвестори очікують зростання рівня інфляції, вони бажатимуть збільшення обсягів купівлі реальних активів, зокрема землі, щодо фінансових активів.
Сільськогосподарські угіддя найчастіше приносять дохід у вигляді зростання капіталу. Оподаткування цих доходів у порівнянні зі звичайним грошовим доходом (заробітною платою) може впливати на криву попиту на землі.
Інші сектори економіки також мають вплив на вартість сільськогосподарських земель. Це особливо відчувається на територіях, близьких до урбаністичних зон, центри яких потребують землі для власного розширення. Зміна попиту на землю як об’єкт інвестування, державної програми створення охоронних зон або інфраструктури також мають неабияке значення.
Ми оцінювали вартість сільськогосподарської землі на основі фактичних показників діяльності сільгосппідприємств, не намагаючись здійснити точний прогноз, усвідомлюючи дію багатьох чинників, зокрема тих, які неможливо врахувати під час економічного аналізу. Для ринків характерні як фундаментальні, так і спекулятивні риси, підкріплені фактами та психологічними особливостями, що призводить до поведінки, яку складно описати як «раціональну». Ми обговорюємо фундаментальні фактори, які дають змогу оцінити рівень вартості землі та очікування щодо величини таких параметрів у майбутньому.
Для визначення вартості землі ми використовували метод капіталізації доходів. На основі даних про фактичну продуктивність землі (валовий прибуток) за 2007-2009 роки в Україні розрахована нами вартість гектара ріллі коливається від 1500 грн (Закарпатська область) до 5500 грн (Кіровоградщина). Якщо взяти до уваги показники діяльності 25% найбільш ефективних підприємств, то вартість землі зростає до 6800 грн або $860.
Усереднені сукупні маржі по областях та ціна купівлі ріллі, 2007-2009
|
Область
|
Оцінена сукупна маржа, грн/га
|
Ціна ріллі, грн/га
|
||
|
|
середня
|
кращі 25%
|
середня
|
кращі 25%
|
|
Крим
|
390.5
|
557.5
|
2980.6
|
4255.6
|
|
Вінницька
|
614.2
|
799.4
|
4688.8
|
6102.4
|
|
Волинська
|
214.0
|
289.1
|
1633.3
|
2207.2
|
|
Дніпропетровська
|
642.0
|
871.0
|
4901.0
|
6648.5
|
|
Донецька
|
610.9
|
792.6
|
4663.3
|
6050.0
|
|
Житомирська
|
200.0
|
309.1
|
1526.8
|
2359.3
|
|
Закарпатська
|
217.0
|
366.4
|
1656.6
|
2796.7
|
|
Запорізька
|
674.2
|
882.5
|
5146.3
|
6736.9
|
|
Івано-Франківська
|
326.2
|
611.8
|
2490.4
|
4670.2
|
|
Київська
|
584.8
|
872.2
|
4464.1
|
6657.8
|
|
Kіровогорадська
|
722.6
|
896.8
|
5516.4
|
6845.7
|
|
Луганська
|
512.3
|
728.9
|
3910.5
|
5564.4
|
|
Львівська
|
276.4
|
434.3
|
2109.8
|
3314.9
|
|
Mиколаївська
|
536.7
|
772.9
|
4096.8
|
5900.1
|
|
Одеська
|
478.7
|
648.6
|
3654.4
|
4950.8
|
|
Полтавська
|
683.2
|
883.8
|
5215.5
|
6746.5
|
|
Рівненська
|
212.7
|
289.3
|
1623.6
|
2208.7
|
|
Сумська
|
391.2
|
568.6
|
2986.4
|
4340.7
|
|
Тернопільська
|
557.3
|
790.7
|
4254.1
|
6036.1
|
|
Харківська
|
667.5
|
883.2
|
5095.4
|
6741.6
|
|
Херсонська
|
472.8
|
676.9
|
3609.1
|
5167.4
|
|
Хмельницька
|
484.5
|
663.3
|
3698.8
|
5063.1
|
|
Черкаська
|
718.0
|
1003.6
|
5481.0
|
7661.3
|
|
Чернівецька
|
391.4
|
600.4
|
2988.2
|
4583.4
|
|
Чернігівська
|
259.3
|
357.5
|
1979.5
|
2728.9
|
Джерело: Власні розрахунки
Отримані значення частково відповідають цінам на землю, які ми отримали під час опитування 370 господарств у різних країнах світу «з перших вуст» у грудні 2010 року. Наші оцінки вартості землі в Україні відповідають показникам нижчої групи цін на землю у світі, що коливається від $100 у східній Гані до $105 тис. у Флеволенді (Нідерланди). Проте ці результати відрізняються більшою варіативністю. Цікавим спостереженням є те, що ціна на землю у Росії після зняття мораторію є нижчою за ціну в Україні перед його зняттям, хоча відсоткові ставки тут вищі. Це свідчить про те, що фактична продуктивність землі має велике значення.
У ринковій економіці на ринку домінують кращі господарства. Вони готові запропонувати вищу ціну на землю на основі вищої індивідуальної валової прибутковості. Тому крива попиту на землю зазвичай формується найбільш ефективними підприємствами. Потенційний інвестор, як правило, оптимістично оцінює перспективи власного господарства до зростання продуктивності та врожаїв. Важливими також є неекономічні чинники, коли земля купується також «для наступних поколінь» чи внаслідок надання переваги володінню, а не оренді з психологічних міркувань. Ціна попиту на землю відображатиме ці додаткові чинники.
Для багатьох захисників мораторію та вітчизняних науковців низька вартість була одним із ключових аргументів на користь продовження його дії. Тривалий час вони відстоювали поняття «справедливої» ціни на землю на основі показників якості ґрунту. Доволі поширена думка про те, що землі в Україні такі ж якісні, як і в окремих районах США. Якість земель чорноземного поясу в Україні дійсно подібна до земель центральних районів США, наприклад Айови. Результати опитування господарств в Айові свідчать про те, що вартість тамтешньої землі досягає $15 тис./га. Чи можемо ми сказати, що вартість землі в Україні теж має бути на такому рівні?! Неможливо сказати «так» або «ні». Вартість на землю не є постійною функцією лише від агрономічних якостей, а радше комплексною функцією від економічних, агрономічних та управлінських показників господарств.
Незважаючи на добрі агрономічні показники, вартість землі в Україні залишатиметься нижчою від вартості землі в Айові доти, доки Україна відставатиме в землеробстві, маркетингу виробничих ресурсів та кінцевої продукції, тобто допоки господарства в Україні отримуватимуть менші доходи, ніж в Айові. Багато емпіричних досліджень засвідчують, що практика господарювання та маркетингу кінцевої продукції в Україні бажає кращого. Крім того, господарства чимало втрачають через непередбачувану аграрну політику та обмеження конкуренції чи можливостей експорту виробленої продукції, що пояснює, чому виробники в Україні отримують менше, ніж господарства Європи, США чи Австралії.
