Попри прихід «інформаційної ери людства», основним стратегічним багатством більшості країн світу є не стільки абстрактна інформація чи інший рукотворний продукт цивілізації, а саме земля. Також навряд чи варто зупинятися й на питанні якості та родючості українських ґрунтів.
Загальновизнаним фактом є те, що на сьогодні земля в Україні - один із найпривабливіших об’єктів для інвестування. Висновок напрошується один: земля є основним національним багатством України, що підлягає особливій охороні з боку держави. Що й закріплено в ч. 1 ст. 1 Земельного кодексу України.
У цьому випадку охорона землі в Україні полягає у поділі земель на різні категорії, визначенні порядку користування ними і, звичайно, врегулюванні порядку реалізації права власності на землі загалом та землі окремого призначення зокрема. Надзвичайно актуальним питанням є право власності на землю іноземних суб’єктів та фізичних осіб без громадянства. Розберемо це положення детально.
Земельні права в Україні іноземних громадян, іноземних юридичних осіб та іноземних держав відображені в нормах Земельного кодексу. Іноземні громадяни є суб’єктами земельних відносин, зокрема, суб’єктами права власності на конкретні земельні ділянки. Такий стан речей є свідченням того, що Україна визнає загальний принцип надання іноземним громадянам національного статусу на рівні з громадянами країни їх перебування, за виключенням окремих випадків, передбачених національним законодавством. Подібні виключення, зокрема в частині права власності іноземців на землю в Україні, передбачені і Земельним кодексом.
На відміну від громадян України, котрі можуть набувати у власність земельні ділянки всіх категорій та на різних підставах, іноземці певним чином обмежені у придбанні земельних ділянок залежно від категорій, вибору місця їх розташування, цілей використання, умов отримання тощо. Так, відповідно до ч. 4 ст. 22 Земельного кодексу землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватись у власність іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам. У випадку отримання земель сільськогосподарського призначення згаданими особами в спадщину такі землі мають бути відчужені протягом одного року з моменту їх отримання, про що йдеться в ч. 4 ст. 81 та ч. 4 ст. 82 Земельного кодексу.
Як бачимо, земельне законодавство виключає можливість придбання (передачі) іноземними суб’єктами права власності на землю сільськогосподарського призначення. З огляду на визначене в законодавстві стратегічне значення землі для держави її використання іноземними суб’єктами на праві власності може спричинити шкоду правам та інтересам України та її громадян.
Згідно із ст. 130 Земельного кодексу переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають громадяни України, що постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де відбувається продаж земельної ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування.
Покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути:
- громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту та досвід роботи в сільському господарстві або займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва;
- юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва.
Частиною 2 ст. 81 Земельного кодексу визначено, що іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також ділянки за межами населених пунктів, на котрих розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать таким особам на праві приватної власності. Таким чином, вони можуть придбати лише землі під нерухомістю, що на них розташована, в момент придбання такої нерухомості або після її придбання.
Так, ураховуючи викладене, є три суттєвих обмеження на придбання у власність земельних ділянок фізичними особами -- нерезидентами України та особами без громадянства відповідно до положень ч. 2 ст. 81 Земельного кодексу, а саме:
- придбання за договорами купівлі-продажу, обміну, дарування та іншими цивільно-правовими договорами земельних ділянок несільськогосподарського призначення;
- викуп земельних ділянок несільськогосподарського призначення, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать таким особам на праві власності;
- прийняття у спадщину ділянок несільськогосподарського призначення.
Порівняння наведених випадків набуття права власності на земельні ділянки іноземними громадянами та особами без громадянства з правовими підставами набуття громадянами України доволі красномовно свідчить про обмежені можливості перших (ч. 1 ст. 81).
Обмеження набуття права власності на земельні ділянки передбачено також і для іноземних юридичних осіб. Так, відповідно до ч. 2 ст. 82 Земельного кодексу іноземні юридичні особи можуть набувати у власність землі несільськогосподарського призначення у таких випадках:
· у межах населених пунктів у випадку придбання об’єктів нерухомого майна та для спорудження об’єктів, пов’язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;
· за межами населених пунктів у випадку придбання об’єктів нерухомого майна.
Отже, придбання іноземними юридичними особами права власності на землю пов’язано із придбанням або необхідністю розміщення на відповідній земельній ділянці об’єктів нерухомості. Підстави для придбання земельних ділянок у власність схожі із підставами, передбаченими для іноземних громадян та осіб без громадянства. Наведені обмеження стосуються і спільних підприємств, у статутному капіталі яких є частка іноземного капіталу.
Що стосується регламентації права власності на земельні ділянки іноземних держав, то такі держави можуть набувати у власність землю для розміщення на ній будівель та споруд дипломатичних представництв та інших організацій, прирівняних до них згідно із міжнародними договорами (ст. 85 Земельного кодексу).
Крім того, відповідно до положень ст. 129 Земельного кодексу України продаж земельних ділянок, що знаходяться у власності держави, іноземним державам та іноземним юридичним особам відбувається Кабінетом Міністрів України за погодженням з Верховною Радою. Водночас продаж земельних ділянок, що перебувають у власності територіальних громад, іноземним державам та іноземним юридичним особам відбувається відповідними радами за погодженням з Кабінетом Міністрів України. Важливим моментом є те, що продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави і територіальних громад, іноземним юридичним особам дозволяється за умови реєстрації іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.
Іноземні юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок, подають клопотання до Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласної, Київської або Севастопольської міської державної реєстрації або до відповідної місцевої ради і державного органу приватизації. До клопотання додається документ, що посвідчує право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці, копія свідоцтва про реєстрацію іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.
Викладене може стати у пригоді, скажімо, при структуруванні групи компаній в Україні у випадку, якщо юридично права власності на землю всередині групи компаній оформлюються на компанію -- нерезидента України. Така ситуація може бути використана при реалізації стратегії захисту активів групи компаній від незаконних захоплень через отримання контролю над корпоративними правами українських підприємств.
Звичайно, порушена тема може бути предметом палких економіко-правових та філософських дискусій але, на наше переконання, недоцільно вести мову про повноцінний допуск на ринок землі осіб -- нерезидентів, тоді як громадяни Україні значною мірою обмежені у здійсненні свого права власності на землю внаслідок різного роду законодавчих обмежень, бюрократизму в питаннях оформлення права власності на землю та, врешті-решт, матеріальною неспроможністю більшості населення придбати бодай яку-небудь землю.
