Земельні питання

Модуль – це засіб оцінки юридичної основи, політики і практики управління землями. Характеризуючи проект у цілому, варто зауважити, що базується він на всебічному аналізі законодавства. Включає у себе 7 напрямів, зокрема, юридична база, планування землекористування, управління земельними ресурсами і оподаткування, управління землями державної і комунальної власності, доступ до інформації про землю, вирішення спорів та урегулювання конфліктів, управління лісами.

В Україні протягом півроку проводилися обговорення, на яких порушувалися актуальні теми земельного законодавства. На завершальному етапі дослідження LGAF було підбито підсумки, озвучено висновки і рекомендації, а також подальші кроки щодо впровадження відповідних заходів для поліпшення управління земельними ресурсами в Україні.

Експерти визнали, що в нашій державі досить непогано розвинена законодавча база, проте вона і надалі потребує вдосконалення, особливо це стосується проведення земельних аукціонів, розмежування земель державної та комунальної власності тощо. Висловлено побажання щодо усунення непослідовності у законодавстві, бюрократичних перепон які, власне, і створюють необгрунтовані витрати для населення.

Важливим питанням наразі залишається формування ринку землі, що стоїть на порядку денному. Експерти висловили своє занепокоєння щодо створення державного земельного банку з монопольними повноваженнями, які в подальшому можуть мати негативний вплив на розвиток земельного ринку. «Існують ризики, пов’язані з обмеженням кола суб’єктів купівлі сільгоспугідь, максимального розміру земельної ділянки у власності та в оренді однієї особи. Це матиме негативний вплив і на інвестиційний клімат та на прозорість, позаяк ряд компаній змушені будуть якимось чином підлаштовуватися до нових вимог закону», - розповідає координатор Модуля Олександр Муляр.

На думку експертів, важливо забезпечити можливість купівлі земель сільгосппризначення також і юридичним особам, оскільки фермери також зареєстровані як юрособи. Інакше якщо цього не зробити,  держава створює такі умови, за яких вони не зможуть нормально функціонувати. 

Крім того, запропоновано розглянути можливість запровадження механізмів фінансування операцій купівлі-продажу земельних ділянок землевласниками, які б дозволили викуп цих ділянок орендарями з поступовою виплатою коштів за цю землю. Для кого це важливо? Передусім для власників земельних паїв, яких налічується 6,9 млн осіб, а також для фермерських господарств, оскільки навіть при відкритті ринку земель іпотечні програми можуть бути доступні не одразу. А якщо навіть і будуть, то не для власників паїв. Відтак, складають нерівні умови для усіх учасників ринку. Зі слів пана Муляра, державі необхідна чітка та ефективна система моніторингу реалізації земельної політики в умовах функціонування ринку земель. 

Не оминули увагою питання створення єдиного реєстру земель і нерухомого майна. На думку координатора проекту, це спростить отримання послуг громадянами у реєстрації нерухомості та загалом підвищить ефективність її роботи. 

Що стосується розмежування земель державної і комунальної власності, то тут передусім необхідно відокремити функції органів влади. Йдеться про те, що сільські ради не мають впливу на землі, які знаходяться на території сільської ради, ними управляє райдержадміністрація. Сільрадам підпорядковуються землі, що знаходяться у межах їхніх населених пунктів. З огляду на це експерти рекомендують посилити роль сільських рад, аби вони мали вплив на розпорядження цими угіддями.

Також важливо налагодити співпрацю сільгосппідприємств із громадою та населеними пунктами, де саме функціонують ці агроформування. На практиці виявляється так: коли останнє і виявляє бажання якось допомогти громаді, на нього накладаються певні податкові обмеження. Крім того, досить часто районна рада може скористатися перерахованими коштами (на благодійність населеного пункту), що не зовсім правильно. Тому у цьому питанні треба розробити такі механізми, щоб роль сільських рад була ключовою.

У ході обговорення Модуля, голова Комітету ВРУ з питань аграрної політики та земельних відносин Григорій Калетник наголосив, що для України як держави, що володіє п’ятою частиною сільськогосподарських угідь у Європі, основним є не купівля-продаж землі, а виробництво сільгосппродукції як елемента забезпечення національної продовольчої безпеки в країні, так і формування досить великого масиву експортного потенціалу. «Тому ми намагаємося спрямувати законодавство саме в таке русло, щоб у нас розвивалося аграрне виробництво за рахунок власне українських господарських структур та інвесткомпаній, яким цікаво працювати в Україні. Ми віддаємо перевагу регулюванню орендних відносин і працюємо над доповненням законодавства, яке дозволить у певних моментах мати можливість купівлі-продажу земельних ділянок. Про це свідчить і світова практика, -  переконаний чиновник. – Наразі в країні склалася ситуація, яка потребує удосконалення певних норм чинного закону про оренду земель. Як саме вирішити це, аби «не поламати» успішно діючих сільгосппідприємств – ми над цим саме працюємо».

Пан Калетник повідав два можливі шляхи розв’язання цього питання: по-перше, можна обмежити оренду в гектарах на юридичну та фізичну особи (не більше 10% в одному адміністративному районі і не більше 50 тис. га по Україні). Або ж це питання регулювати відповідними податками. Ті компанії, які будуть виходити за межі, скажімо, 10-50 тис. га, для них передбачатиметься різне оподаткування. «З якого б боку ми не підходили до цього, а обмеження все рівно повинні бути, бо без них можемо отримати досить велику концентрацію латифундистів, що призведе до негативних наслідків», - підсумував Григорій Калетник.

Чимало проблем виникає в Україні через практику виконання законодавства, оскільки воно досить комплексно регулює питання, пов’язані з земельними відносинами, про це заявляє Володимир Лапа, генеральний директор УКАБ. «Неможливість виконання функцій пов’язано з тим, що не завжди інституційно держава готова і спроможна їх виконувати. Та й місцеві органи не мають достатньо кадрового потенціалу, не забезпечені сповна технічно. Усе це викликає проблеми при реєстрації земельних ділянок, угод оренди тощо», - наголосив експерт. Що ж до земельного іпотечного банку гендиректор УКАБу висловив надію, що земельний банк матиме такі функції , які даватимуть користь земельному ринку і не створюватимуть перепон для роботи інших суб’єктів.

Коментар

Антон Третяк, директор ННІ економіки та екології природокористування:

«Така методологія, яку запропонував Проект USAID АгроІнвест, в Україні вперше застосовується. І мені як науковцю приємно, що вона уніфікована для сприйняття громадськістю, вченими тощо. Проте є два аспекти, на які в подальшому, на мій погляд, варто звернути увагу. Потрібно, перш за все, подумати стосовно підбору експертів, відповідно результати тоді будуть значно кращими. Друге – щоб критерії оцінки були більш пристосованими до національного законодавства, національної системи управління. Наприклад, в інших країнах світу немає розподілу земель за категоріями, а в Україні це дуже важливо при плануванні й управлінні земельними ресурсами.

Ще хотілося б звернути увагу на роль Державного агентства земельних ресурсів у питанні національного забезпечення системи управління земельними ресурсами. В рамках цього проекту не вдалося широко його висвітити, оскільки були більше зосереджені на ринковому обороті земельними ділянками, захисті прав власності на землю тощо. Хоча в інших країнах на першому місці стоїть питання саме планування землекористування. Мене тривожить, що увагу зосереджено на плануванні земель у межах населених пунктів. Хоча коли йдеться про зняття мораторію, то тут треба звернути увагу на використання земель саме за межами населених пунктів. Недавній досвід засвідчив це, коли при розподілі або передачі земельних ділянок власникам паїв наробили багато помилок, позаяк було відсутнє на той час планування. Тому з погляду управління потрібно державі поставити умову – планування землекористування за межами населених пунктів.

Окрім того, питання гарантування права власності на землю також має свої нюанси. Без такої системи ми не можемо говорити, що в Україні функціонує інститут власності на землю, особливо для селян. Мене тривожить те, що ми знову сьогодні, як і 14 років тому, порушуємо дискусію що головніше – єдина система реєстрації прав власності на нерухоме майно чи дві системи: система державного земельного кадастру і система реєстрації прав власності на землю. Ми за 14 років не створили систему держкадастру, яка є первинною основою системи гарантування прав власності на землю. І знову починаємо вести мову про створення єдиної системи. Давайте завершимо проект Світового банку про створення системи державного земельного кадастру і тоді визначимося: буде в Україні єдина система чи матимемо дві».