Орендна плата за паї: як формується ціна?

/ У правовому полі / Четвер, 23 жовтня 2014 13:13
altЮрій ПЕТРЕНКО, адвокат, партнер
правового об’єднання DICENDUM
Нещодавно до нашої редакції зателефонував фермер із Хмельниччини, якого турбували окремі питання щодо оренди землі. Детальні відповіді підготував партнер правового об’єднання DICENDUM Юрій Петренко.

 

  • Що таке індексація землі?
Кожна земельна ділянка має свою ціну. Грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною й експертною. Зупинимося на нормативній, оскільки саме до неї застосовується індексація.
 
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 га для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.
 
Частину із зазначених сфер застосування нормативної грошової оцінки земельних ділянок визначає Податковий кодекс України у ст. 201.
 
Статтею 15 Закону «Про оцінку земель» встановлено, що підставою для проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
 

alt

Нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь в Україні була масово проведена станом на 1 липня 1995 року.
 
Як відомо, в економіці відбуваються інфляційні процеси. З метою відповідності нормативної грошової оцінки землі реаліям життя та споживчим цінам і проводиться її індексація. Коефіцієнт індексації використовується для індексації нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення.
 
Порядок визначення величини коефіцієнта індексації встановлений ст. 289 Податкового кодексу України і він поширюється на всю територію України.
 
Коефіцієнт щорічно розраховує Держземагенство не пізніше 15 січня поточного року та разом з іншими встановленими Податковим кодексом органами забезпечує інформування про щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земель, в тому числі і власників землі та землекористувачів.
 
У січні 2014 року Держземагентство повідомило, що нормативну грошову оцінку земель станом на 1 січня 2014 року за 2013 рік необхідно індексувати на коефіцієнт індексації, що дорівнює 1,0. Тобто нормативна грошова оцінка землі цьогоріч не змінилась та залишилась на рівні 2013-го.
 
З часу проведення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення 1995 році її індексували неодноразово. Загальний коефіцієнт індексації становить 3,2, який визначається, виходячи з добутку коефіцієнтів індексації за минулі роки.
 
Також нормативну грошову оцінку землі було додатково збільшено з 1 січня 2012 року шляхом введення коефіцієнту змін у рентному доході у розмірі 1,756. Це зробив Кабінет Міністрів України своєю постановою № 1185 від 31 жовтня 2011 року.
 
Отже, для розрахунку актуальної нормативної грошової оцінки земельної ділянки необхідно її оцінку, встановлену у 1995 році, перемножити на коефіцієнт індексації 3,2 та на коефіцієнт рентного доходу 1,756.
 
Для отримання офіційної інформації про нормативну грошову оцінку конкретної ділянки необхідно звернутися до територіального органу Держземагентства.
 
Результати нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь є базою для справляння земельного податку, фіксованого сільськогосподарського податку, орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, визначення мінімального розміру орендної плати за земельну частку (пай), державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом.
 
  • Чим різняться і чому є витримані і невитримані паї, чому на них різна ціна?
Поняття витримані та невитримані застосовуються у практиці розвідки і промислової оцінки вугільних родовищ. Тому питання необхідно уточнити. Зі змісту запитань читача зрозуміло, що він як фермер використовує землі сільськогосподарського призначення. Можливо, читач мав на увазі витребувані та не витребувані паї.
 

alt

До категорії невитребуваних земельних часток (паїв) можна віднести такі земельні частки: земельні частки (паї), на які громадяни, які мають право на земельну частку, не отримали сертифікатів чи іншим чином не заявили свої права на земельну частку; земельні частки, на які вже сертифікат отриманий, але власник сертифікату не розпорядився ним належним чином (не подана заява про виділення в натурі для передачі в оренду чи для сумісного обробітку); земельні частки, власники яких померли, їх спадкоємці не прийняли спадщини, а термін дії договору оренди закінчився чи договір не був укладений.
 
Нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської рад чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки.
 
Зазначені норми є чинними, хоча і застаріли. Питання щодо розміру орендної плати вирішується орендодавцем.
 
  • Чому при підписанні договору на паї з фізособою та з райдержадміністрацією різниця в ціні оренди становить 100 %? Наприклад, одна організація орендує 1 000 га землі по договору з адміністрацією за 500 тис. грн, а я ж плачу 360 тис. грн за 300 га. Чи можна якось отримати саме ці дешевші землі?
Оренда землі — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
 
Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди землі його сторонами. Сторони договору є вільними в підписанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору.
 
Разом з цим, існують встановлені законом вимоги, яких необхідно дотримуватися при визначенні у договорі розміру орендної плати. Податковий кодекс України встановлює, що річна сума платежу не може бути меншою 3 % нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.
 
Є й інші правила, які не застосовуються до сільськогосподарських земель. Мінімальний розмір орендної плати для договорів оренди у розмірі 3 % також встановлений Указом Президента України № 92/2002 від 02.02.2002 року.
 
А тепер щодо реальних історій. Договори оренди земель сільськогосподарського призначення (паїв), власниками яких є фізичні особи, укладаються з орендарями, які або є монополістами у відповідному регіоні, або з тими, хто більше заплатить. Розмір орендної плати може бути різним та залежить від регіону та якості ґрунту. Але в будь-якому випадку сільгосптоваровиробник не зможе платити менше розміру орендної плати, ніж та, що склалась у відповідному регіоні. Якщо таке собі дозволити, то можна залишитись без землі. У цьому випадку працюють ринкові механізми регулювання розміру орендної плати.
 
Коли ж земля державна чи комунальна, включаються ряд додаткових факторів, які впливають на розмір орендної плати. Здавалося б, розмір плати за оренду однакової землі також має співвідноситися. Навіть навпаки, законодавчо створене підґрунтя для більшого розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності порівняно з приватною власністю (паями).
 
Відповідно до ст. 134 Земельного кодексу України, земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах).
 

alt

Земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів (ст. 135 ЗК України).
 
Все нібито просто, але та ж ст. 134 встановлює виняток із правил. На практиці так і складається, що мінімально допустимий розмір орендної плати сплачує той, хто скористався «винятком» або вміло організував проведення аукціону, про який ніхто не знав.
 
Велику роль у визначенні мінімального розміру орендної плати при передачі в оренду землі без аукціону складає корупційна складова, оскільки рішення з цього приводу приймається чиновником або за його сприянням.
 
Відносно невеликі розміри орендної плати зустрічаються у договорах, які укладались в минулі періоди. І чим старіший договір, тим меншою може бути орендна плата.
 
Наразі повноваженнями з передачі (надання) в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності для сільськогосподарських потреб районні державні адміністрації не наділені. Ці функції виконують територіальні органи Держземагентства (за винятком винятків, які передбачені ст. 122 ЗК України).
 
У разі зацікавленості в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної власності, саме туди необхідно звертатися із відповідним клопотанням у порядку, передбаченому ст. ст. 123, 124 Земельного кодексу України.
 
Якщо у зацікавленої особи є підстави для отримання землі в оренду без аукціону, цим можна скористатися, надавши докази наявності таких пільг. В іншому разі, має бути проведений відкритий аукціон, а переможцем буде найщедріший товаровиробник.
 
Залишається стежити за оголошеннями про проведення земельних торгів та сподіватись на прозорість і чесність їх проведення.

altDicendum Law Group 
є спеціалізованою юридичною компанією,
яка забезпечує правову підтримку суб’єктів
малого та середнього бізнесу в
аграрному секторі економіки.
 
Контактні дані компанії:
Тел.: (044) 222–88–21
Е-mail: Ця електронна адреса захищена від спам-ботів. Вам потрібно увімкнути JavaScript, щоб побачити її.

 

 21 квітня 2024
У селищі Біляївка, що на Одещині, будують великий комплекс плівкових тунелів, призначений для вирощування ягід.
У селищі Біляївка, що на Одещині, будують великий комплекс плівкових тунелів, призначений для вирощування ягід.
21 квітня 2024
 20 квітня 2024
Команда шеф-кухаря та ідеолога проєкту Cult Food Євгена Клопотенка презентувала оновлений збірник рекомендованих рецептур для харчування дітей у закладах освіти, який розроблено на підтримку Стратегії реформи системи шкільного харчування, яка реалізується за ініціативи першої леді Олени Зеленської.
Команда шеф-кухаря та ідеолога проєкту Cult Food Євгена Клопотенка презентувала оновлений збірник рекомендованих рецептур для харчування дітей у закладах освіти, який розроблено на підтримку Стратегії реформи системи шкільного харчування, яка реалізується за ініціативи першої леді Олени Зеленської.
20 квітня 2024
 19 квітня 2024
Станом на 19 квітня ціни на какао встановили новий рекорд, сягнувши історичного максимуму в понад 11 тисяч доларів США за тонну.
Станом на 19 квітня ціни на какао встановили новий рекорд, сягнувши історичного максимуму в понад 11 тисяч доларів США за тонну.
19 квітня 2024
 19 квітня 2024
На поточному тижні на ринок України надійшли перші партії тепличного томату з місцевих комбінатів.
На поточному тижні на ринок України надійшли перші партії тепличного томату з місцевих комбінатів.
19 квітня 2024
 19 квітня 2024
Асоціація портів України «Укрпорт» звернулася до прем’єр-міністра Дениса Шмигаля щодо ситуації з перевезенням вантажів Дунаєм.
Асоціація портів України «Укрпорт» звернулася до прем’єр-міністра Дениса Шмигаля щодо ситуації з перевезенням вантажів Дунаєм.
19 квітня 2024
 19 квітня 2024
Станом на 19 квітня на контрольованій Україною території вже засіяно 2 млн 053,4 тис. га зернових та зернобобових культур.
Станом на 19 квітня на контрольованій Україною території вже засіяно 2 млн 053,4 тис. га зернових та зернобобових культур.
19 квітня 2024

Please publish modules in offcanvas position.