Зазначеним Законом було внесено ряд змін до Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 року та Закону України «Про оренду землі» в редакції Закону від 2 жовтня 2003 року, а саме:
1. При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 25 років.
2. Згідно з доповненнями, що внесено до ст. 102-1 «Підстави набуття і зміст права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови» Земельного кодексу України, особа, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису для вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду) та належно виконує свої обов’язки за договором, після спливу строку дії договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору емфітевзису щодо цієї земельної ділянки для вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду) на новий строк. Реалізація цього права здійснюється за правилами, встановленими ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Так, особа, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису для вирощування багаторічних насаджень (емфітевта) та має намір скористатися переважним правом на укладення договору емфітевзису на новий строк, зобов’язана повідомити про це власника земельної ділянки до закінчення строку дії договору емфітевзису у строк, встановлений цим договором, але не пізніше як за один місяць до закінчення строку дії договору емфітевзису. У разі смерті власника земельної ділянки до закінчення строку дії договору емфітевзису емфітевта, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору емфітевзису на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору емфітевзису на новий строк емфітевта додає проєкт договору.
При укладенні договору емфітевзису на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати за землю та інших істотних умов договору переважне право емфітевти на укладення договору емфітевзису припиняється.
Власник земельної ділянки у місячний строк розглядає надісланий емфітевтою лист-повідомлення з проєктом договору емфітевзису, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з емфітевтою (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір емфітевзису. У разі отримання на праві емфітевзису земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі ст. 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень власника земельної ділянки щодо укладення договору емфітевзису на новий строк емфітевті направляється лист-повідомлення про прийняте власником рішення.
Якщо власник земельної ділянки не пізніше ніж у 30-денний строк до закінчення строку дії договору з емфітевтою, який є інвестором зі значними інвестиціями, з яким укладено спеціальний інвестиційний договір відповідно до Закону України «Про державну підтримку інвестиційних проєктів зі значними інвестиціями», не повідомив відповідним листом-повідомленням про непродовження дії договору та за умови, що емфітевта має намір продовжити користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору емфітевзису, такий договір уважається поновленим на той самий строк на умовах, передбачених договором емфітевзису, крім розміру плати за землю. Зміна розміру плати за землю оформлюється додатковим договором (угодою) до договору емфітевзису. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору емфітевзису можуть бути оскаржені в суді.
3. У новому п. 26 Розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України передбачено, що господарське товариство, до статутного капіталу якого у процесі приватизації державного майна в агропромисловому комплексі були внесені багаторічні насадження (плодові, ягідні, горіхоплідні, виноград), а також його правонаступники мають право на відшкодування вартості таких багаторічних насаджень власниками земельних ділянок сільськогосподарського призначення, на яких такі насадження розташовані, крім випадків, якщо:
а) земельна ділянка перебуває у користуванні такого товариства або його правонаступників;
б) строк плодоношення зазначених багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду) закінчився;
в) договори, що надавали право користування земельною ділянкою такому товариству або його правонаступникам для вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), припинені з ініціативи землекористувача або у зв’язку з неналежним виконанням ним своїх обов’язків.
4. Згідно зі змінами, які внесено до ст. 32 Закону України «Про оренду землі», яка врегульовує припинення договору оренди землі шляхом його розірвання, у разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендодавця (крім випадків розірвання договору у зв’язку з неналежним виконанням орендарем своїх обов’язків) орендар має право на відшкодування витрат на поліпшення орендованої земельної ділянки, здійснених за згодою орендодавця, та збитків, завданих розірванням договору. Договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка передається в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), не може містити положень про зміну його умов або припинення договору у зв’язку з переходом права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізацією юридичної особи.
5. Внесені зміни також до Розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу, якими орендарям, емфітевтам земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, що за угіддями належать до багаторічних насаджень, надано право викупу таких ділянок на спеціальних умовах. При цьому необхідно звернути увагу, що ці приписи набувають чинності з 1 січня 2024 року. Зокрема, орендарям, емфітевтам земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, що за угіддями належать до багаторічних насаджень, з 1 січня 2024 року буде надано право на викуп таких земельних ділянок у власність на наступних спеціальних умовах:
а) розстрочка платежу до десяти років з рівним річним платежем за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок,
б) такий викуп здійснюється без проведення земельних торгів;
в) у разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу;
г) на земельні ділянки, які придбаваються орендарями, емфітевтами земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, що за угіддями належать до багаторічних насаджень, не поширюються вимоги ч. 7 ст. 130 Земельного кодексу України, згідно з якоою продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності забороняється;
д) забороняється зміна цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які викуплені відповідно до спеціального порядку, протягом 10 років з дня державної реєстрації права власності на земельну ділянку особи, яка здійснила її викуп. Таке обмеження зберігається в разі переходу права власності на зазначену земельну ділянку до іншої особи, поділу, об’єднання земельних ділянок.
Необхідно звернути увагу, що право викупу на спеціальних умовах, які зазначені вище, належить орендарям, емфітевтам земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, що за угіддями належать до багаторічних насаджень, якщо такі особи станом на 1 січня 2024 року не менше трьох років вирощують на зазначених земельних ділянках багаторічні насадження (плодові, ягідні, горіхоплідні, виноград).
Тетяна КОВАЛЕНКО, д-р юр. наук, професорка
Київський національний університет імені Тараса Шевченка
