У них і у нас
Прихильники ринку землі люблять посилатися на світовий досвід. Втім, колишній голова правління корпорації «Сварог Вест Груп» Андрій Гордійчук зауважує: зовсім вільного продажу в світі майже не існує. Ще менш коректно наводить за приклад країни Південної Америки — Аргентину, Бразилію. Там некерований розпродаж землі призвів до обезземелення фермерів. Також варто наголосити: нібито вільний ринок землі у розвинених країнах насправді має низку запобіжників та обмежень. Найперше це так зване переважне право, що має запобігти парцеляції (подрібненню) земель, є обмеження щодо розміру земельної ділянки, продажу іноземцям, цільового призначення. Діють державні підприємства — адміністратори аграрного ринку, зокрема агентство SAFER (Товариство з управління землями та сільського розвитку) у Франції, Агентство сільськогосподарської нерухомості у Польщі тощо. Їхні повноваження доволі широкі.
І ще одне, чому не можна порівнювати ринок землі в інших країнах і у нас — там практично всі власники сільськогосподарських земель працюють на них самі, тому продають лише у виключних випадках. У нас ситуація докорінно відмінна — десь 90% власників земельних паїв на них не трудяться, або одночасно трудяться і здають в оренду (працюють на орендаря). Це потенційні продавці.
Про орендну плату і кредити
Вважається, що відкриття ринку землі піде на користь орендодавцям. Зараз власники паїв змушені здавати землю в оренду за будь-яку ціну, що їм пропонують, бо не мають вибору. А в разі відкриття ринку землі вони цей вибір обов’язково матимуть? Коли землі якогось села обробляє лише одне господарство, то іншим покупцем буде лише рейдер, який придбає кілька клаптиків, зробить «шахматку», доведе підприємство до банкрутства, й інші ділянки або скупить за безцінь, або орендуватиме за копійки. Адже переважне право розвинених країн у нас не діє!
І ще: зараз, як відомо, укладання договорів оренди відбувається не завжди добровільно, часто власників паїв силоміць чи обманом примушують приставати на невигідні для них умови. То де гарантія, що в разі продажу землі буде інакше? А щодо очікуваного припливу інвестицій у галузь: якщо в орендаря немає впевненості, що його права буде дотримано, то і з власником буде так само.
Тепер — стосовно кредитів під заставу землі. Якщо, як наразі пропонується, землею не може володіти юридична особа, то кому давати кредит: фізичній — власникові землі чи юридичній — його підприємству? І з кого з них питати у разі неповернення? Яким чином банк може продати землю неплатоспроможного позичальника, якщо він теж юридична особа? І як підприємство може залучити до своїх активів кошти фізичної особи? І взагалі чи має право юридична особа обробляти землі фізичної особи — що, треба оформлювати оренду на самого себе? На ці питання у законодавців сталої відповіді нема.
Хто купить?
Голосування під час Міжнародної конференції аграрних інвесторів Agri Invest Forum 2017 показало: 63,4% господарств зацікавлені в купівлі земель сільськогосподарського призначення, але кошти для цього є лише у 20%. Натомість 52,7% учасників планують взяти кредити, щоб придбати землю — але чи візьмуть?
Народний депутат України, заступник голови аграрного комітету Верховної Ради Вадим Івченко зауважує: навіть за чинною нормативно-грошовою оцінкою ціну скромної ділянки у два гектари навряд чи хто може заплатити з-поміж малих сільгоспвиробників, а великим такі клаптики й не треба. Мало того: на думку Вадима Івченка, власників паїв зараз вводять в оману щодо захмарних цін на їхні наділи. Ну яких $16 тисяч за гектар? Навряд чи більш ніж $3000 за гектар — і то в ліпшому разі… Президент компанії AgroGeneration Джон Шморгун також зауважив: наразі очікування вигоди від продажу у власників паїв набагато більші, ніж є грошей у потенційних покупців.
Скільки і у кого?
Ще один загрозливий факт навів Вадим Івченко: лише 66% сільськогосподарських земель України внесено в Державний земельний кадастр, з них десь половину — до Державного реєстру речових прав, з них не більш як половина має податкові номери. А з тих, хто має сплачувати податки, це робить лише 21%. Певна річ, за іншими оцінками ті цифри можуть дещо відрізнятися, але загальна картина все одно зрозуміла.
Зі слів заступника голови Всеукраїнської аграрної ради Михайла Соколова, деякі відомості у земельному кадастрі гідні подиву: ділянки накладаються одна на одну, заходять у лісосмуги, на території ферм і підприємств, навіть у ставки й річки, інші мають одночасно по кілька господарів. Щорічно виникає майже 10 тисяч нових земельних спорів, не рахуючи попередніх, які не вирішено.
Ще аргумент від прихильників ринку земель: мовляв, він вже існує — тіньовий. Вже зараз із 10 млн га державних земель 40% якимось чином перейшли у приватну власність. Застосовується, наприклад, механізм фіктивної відмови власника паю від свого наділу на користь держави. Не кажучи вже про відумерлу спадщину та невитребувані паї, які нібито не обробляються, насправді ж годують містечкове та сільське чиновництво. Між тим, розпочати ринок пропонують саме із державних земель — і що тоді виявиться? Виставимо на продаж те, що давно вже продано?
Що є і що буде
Представник Уповноваженого з питань дотримання соціально-економічних та гуманітарних прав Дмитро Лях стверджує: умови для проведення якихось реформ у земельній сфері не створено. Інвентаризацію земель не завершено. В судах величезна кількість справ із земельних спорів, а судова система не готова до їх вирішення, спеціалізовані земельні суди не створені. Маємо численні випадки рейдерства. Тому, на його думку, земельну реформу маємо здійснювати поступово і прозоро.
Варто згадати і про аналітичну доповідь форсайт-проекту (проекту передбачень) «Земельна відповідь». Команда дослідників виклала свої передбачення щодо можливого розвитку подій у разі скасування чи подовження мораторію, але додала до переліку важливих чинників, окрім самого мораторію, ще розвиток місцевого самоуправління та стан судової системи як визначальної щодо захисту прав власності. І от що вийшло: скасування мораторію з одночасною децентралізацією та розвитком незалежної судової системи дасть підвищення рівня життя селян, розвиток аграрного сектору та економіки в цілому, кооперативного руху, поліпшення демографічної ситуації на селі. Єдині, хто програє, — олігархічні агрохолдинги, що працюють за непрозорими схемами. Великі господарства, які чесно працюють, це не зачепить. Це ідеальний варіант, два наступні опустимо як мало ймовірні.
І, зрештою, подальший розвиток ситуації, яку, на думку двох третин експертів, опитаних авторами дослідження, ми вже наразі маємо: формування регіональних кланів за теперішнього стану правосуддя. Тоді, зауважують автори проекту, скасування мораторію несе високі ризики негативного розвитку подій із погіршенням ситуації для всіх, за винятком олігархічних агрохолдингів, небезпеку соціальних заворушень. Не думаю, що саме цього маємо прагнути.
Коментар експерта
Олег НІВ’ЄВСЬКИЙ, старший економіст проекту «Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні» Київської школи економіки, член Експертної ради УКАБ
— Ринок землі можна запроваджувати вже зараз, 1 січня 2018 року. Приватні ділянки майже всі зареєстровані в Держгеокадастрі, із цим більш-менш зрозуміла картина. У нас доволі непогано функціонують Держгеокадастр, реєстр прав на нерухоме майно, що ще треба? Якщо виникають якісь проблеми, вони вирішуються в робочому порядку. В розвинених країнах взагалі інша ситуація із реєстрацією прав на землю, наприклад у Великій Британії. Загалом вся інфраструктура більш-менш готова до цього. Певна річ, Держгеокадастру потрібно і надалі виправляти помилки, які є у даних про землю, але це технічна робота. Хибно говорити, що поки вона не буде зроблена, то не можна запускати ринок землі.
Володимир КОЛЮБАКІН, спеціально для газети "Агробізнес Сьогодні"
