Дискусії перед відкриттям ринку землі
Минулий рік пройшов у дискусіях стосовно визначення майбутньої моделі ринку землі, яка має змінити наявну її перехідну форму, засновану на переважно орендних відносинах, що виникла в середині 90-х років ХХ ст. у процесі розпаювання земель колишніх колгоспів і радгоспів та остаточно утвердилася на початку 2000-х років. На той час вона дозволила зупинити падіння аграрного виробництва, дала поштовх його зростанню та забезпечила формування нових більш ефективних багатоукладних форм господарювання.
Однак із часом вказана модель розвитку земельних відносин поступово почала вичерпувати закладений у ній потенціал підвищення рівня ефективності виробництва, а соціально-демографічні та інші організаційно-правові й економічні чинники нині зумовили необхідність її перегляду та пошуку нової моделі ринку землі, що має усунути усі недоліки попередньої, а також зробити вітчизняний аграрний сектор економіки більш конкурентоспроможним та інвестиційно привабливим для залучення нових фінансових ресурсів в умовах сучасних глобальних викликів і внутрішніх проблем. Це здебільшого кліматичні зміни, соціальні, демографічні та інші проблемні аспекти розвитку сільських територій.
Варто окремо відзначити, що в суспільстві й експертному середовищі обговорювалися різні погляди на питання щодо майбутнього землеустрою та відсутнє консолідоване бачення вирішення цієї проблеми.
Якщо розглядати наявні погляди на майбутню модель ринку землі, а звідси і розвитку аграрного сектору, то останніми роками висловлювалися такі думки:
- залишити все як;
- використати світовий досвід;
- розробити власний підхід, адаптований до вітчизняних реалій.
Спробуємо проаналізувати, що представляє на сьогодні вітчизняний ринок землі, та обґрунтовано відповісти, якою повинна бути оптимальна його модель.
Звернемося до статистики земельного фонду
За даними Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, сільськогосподарські угіддя займають 68,5 % усієї площі; земельні лісові ділянки, вкриті лісовою рослинністю — 14,7 %; болота — 1,6 %. Решта території — кам`янисті місця, піски, солончаки, яри та чагарникова рослинність природного походження, а також водні об’єкти.
З усієї площі сільськогосподарських угідь розміром близько 41,3 млн га майже 48,4 %, або 20,0 млн га використовують сільськогосподарські підприємства різних організаційно-правових форм господарювання, у тому числі і фермерські господарства (табл. 1).
Таблиця 1. Розподіл підприємств України станом на початок 2019 року, які здійснювали сільськогосподарську діяльність, за розміром земельних угідь
Джерело: Держслужба статистики України
Це найбільша за розмірами і чисельністю група землекористувачів, яка використовує сільськогосподарські землі для товарного аграрного виробництва. В основі їх економічної діяльності покладено організаційно-правовий механізм орендних відносин та приватної форми господарювання.
Другу значну за розмірами групу землекористувачів становлять особисті селянські господарства населення — це домогосподарства, членам якого відповідно до чинного законодавства надана земельна ділянка з цільовим призначенням «для ведення особистого селянського господарства» (табл. 2).
Таблиця 2. Особисті селянські господарства України на 1 січня 2019 року
Джерело: Держслужба статистики України
Торік таких господарств нараховувалося майже 4 млн, і за ними було закріплено у користуванні близько 6,1 млн га земель. У цій категорії господарств також використовують, як правило, власні земельні паї, які не були здані в оренду підприємствам.
Решта угідь належить державі та іншим її категоріям — користувачам.
Проблема переходу до цивілізованого та законодавчо врегульованого ринку землі знаходиться у постійному дискурсі вже не один рік. І її вирішення нині як ніколи актуалізується. Насамперед, якщо порівнювати 2000 та 2020 роки, то за 20 років орендна модель землеустрою показала як сильні сторони, так і виявила нові нагальні проблеми, які зумовлені соціально-демографічними чинниками та глобальними викликами для конкурентоспроможності розвитку вітчизняного АПК. На них слід більш детально і розгорнуто зупинитися для повного розуміння цієї проблеми.
Насамперед за останні 20 років досить суттєво змінилася демографічна структура сільських територій, особливо в розрізі окремих вікових груп населення. Якщо аналізувати вікову структуру сільського населення, то з усієї її кількості 12,97 млн осіб, що постійно мешкає там, нині з них близько 13,9 % є вже у віці 50-59 років, 11,3 % — 60-69 років та 12,2 % — старше 70 років. Разом це становить майже 40 % від усього населення у сільській місцевості. І це найбільш болюча проблема сільських територій, оскільки молодь мігрує у міста, а залишаються здебільшого люди передпенсійного і похилого віку.
Тому майбутнє розвитку особистих селянських господарств та ефективність використання їх земель через певний проміжок часу буде досить актуальним питанням, що вимагатиме не менших зусиль для вирішення, ніж ринок землі. І неврегульованість на законодавчому рівні проблеми обігу земель створює підґрунтя для всіляких тіньових його схем, які невигідні як сільському населенню, так і державі та суспільству загалом.
Інша проблема полягає у тому, що наявні земельні ресурси обмежені, тоді як попит на них серед вітчизняних компаній та навіть фермерських господарств постійно зростає. Інтенсифікації та інноваційні технології це питання частково вирішують, однак враховуючи масштаби країни та чисельність населення, назріла потреба у зміні моделі землеустрою і землекористування, яка б дозволила пожвавити економічну активність населення та дати поштовх розвитку малого та середнього агробізнесу. Індикатором сучасної конкуренції за землю є істотне підвищення вартості середньої орендної плати впродовж останніх років. Фактично розвиток вітчизняного агробізнесу може суттєво сповільнитися через штучні обмеження щодо обігу земель з однієї сторони, а з іншої — через відсутність можливостей чіткого правового забезпечення ринкового механізму повноцінного використання землі як застави для залучення довгострокових фінансових інвестицій в галузь.
Що пропонують у Законі?
Підготовлений на початку року та офіційно розміщений на сайті Верховної Ради законопроект № 2178-10 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» є одним із багатьох їх варіантів, що пройшов багатостороннє узгодження різних думок експертів та має на меті вирішити цю складну проблему. Розглянемо окремі його аспекти.
Ринок землі буде розвиватися наступним чином. Планується, що за цим Законом набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення зможуть передусім такі категорії:
- громадяни України;
- юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками яких є лише громадяни України та/або держава та/або територіальні громади;
- територіальні громади;
- держава.
Крім цього, передбачається, що право власності на земельні ділянки можуть набувати банки і кредитні установи в порядку звернення стягнення на них як предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками і кредитними установами на торгах протягом 2 років із дня набуття права власності.
Найбільш спірне питання сьогодні — це право на землю юридичних осіб, засновниками або кінцевими бенефіціарами яких є особи, які не є громадянами України. Згідно з нормами цього Закону вони зможуть набувати право власності на землю сільськогосподарського призначення з дня та за умови схвалення цього питання на відповідному референдумі.
При цьому варто зазначити, що відповідно до Закону, загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина не може перевищувати 10 тис. га.
У власності юридичної особи (крім банків і кредитних установ) — не може перевищувати загальної площі земельних ділянок, які можуть перебувати у власності усіх її учасників, але не більше 10 тис. га.
Найбільш складне питання — це ціна землі. Нормативно-грошова оцінка землі, яка сьогодні використовується, — це базова мінімальна її ціна, яка є значно нижчою за фактичну ринкову вартість. Можна спробувати змоделювати, скільки років потрібно, щоб окупилося придбання землі за умови її оцінки за нормативно-грошовою вартістю 1 га (табл. 3).
Таблиця 3. Орієнтовна модель визначення терміну окупності придбання 1 га землі в разі розвитку її ринку за рахунок власних фінансових ресурсів господарства
Джерело: експертні розрахунки автора
Для цього було використано дані про нормативно-грошову вартість 1 га ріллі в середньому по Україні — 30937,85 грн та прогнозні виробничі витрати на вирощування 1 га зернових культур — 15000 грн.
Як видно з аналізу табл. 3, середній розрахунковий термін окупності інвестицій у придбання земель для агрогосподарств залежатиме безпосередньо від рівня ефективності їх системи господарювання та цінової кон’юнктури ринку і сягатиме від 4,5 до майже 8 років.
Загалом, на наш експертний погляд, оптимальна модель розвитку АПК та ринку землі, якщо користуватися класичним визначенням оптимуму Парето, — 0це той випадок, коли земельні ресурси повинні бути розподілені оптимально таким чином, щоб ніхто не міг покращити свого становища за рахунок інших. Тобто ні великі і середні підприємства, холдинги чи навіть малі фермерські господарства, маючи доступ до окремих преференцій від відкриття ринку землі, отримували вигоди передусім, не погіршуючи становища інших учасників ринку. А головне, суспільство має одержати ефективний сектор аграрної економіки, який буде здатний забезпечити внутрішню продовольчу безпеку, а також підтримувати конкурентоспроможність його розвитку та своєчасно відповідати глобальним викликам.
Юрій КЕРНАСЮК, канд. економ. наук, ІСГС НААН,
сільськогосподарський експерт-дорадник з аудиту,
економіки та управління підприємством
