Олексій ЗАХАРОВ,
Надання земельних ділянок в оренду пов’язане з витратами значного часу та, як нерідко буває, бюрократичним спротивом орендодавців (місцевих рад). На практиці отримання ділянки, на якій розташована нерухомість орендатора (найнадійніша підстава для передачі землі в оренду), сьогодні займає від 10 до 22 місяців, за максимальної старанності орендаря.
На цьому тлі Верховний Суд України вирішив, що за час фактичного зайняття ділянки без укладеного договору оренди з власника нерухомості слід стягувати кошти в розмірі орендної платні за відповідний період. Це, на думку суддів, є упущеною вигодою місцевої ради, тобто коштами, які б рада отримала, якби землекористувач не ухилявся від оформлення права оренди.
Однак частенько питання про те, чи саме землекористувач ухилявся від цього, судді оминають увагою. Так, в одній справі власник приміщення всюди звертався і розробив землевідвід, але його відмовилась погоджувати санстанція. Верховний Суд у цій справі стягнув «упущену вигоду».
Інші комерсанти отримали рішення ради про передачу землі в оренду, але не підписували договір оренди протягом якогось часу.
Окрема категорія «порушників земельного законодавства» — це покупці нерухомості, які сподівались на автоматичний перехід прав користування ділянкою від продавця за ст. 120 ЗК України.
Всі ці «порушники» змушені, за рішеннями Верховного Суду України, сплачувати «упущену вигоду», суми якої варіюються від 300 тис. до 7 млн грн. Ясно, що це здебільшого призводить до закриття підприємств.
Відзначимо, що виключні «авторські права» не цей винахід належать Верховному Суду України. Ані парламент, ані уряд не приймали законодавство, яке встановлює обов’язок відшкодовувати упущену вигоду власнику землі в разі її використання без правовстановлюючого документу (В цьому легко переконатись, прочитавши п.1 і п.3 Постанови Кабміну від 19.04.1993 р. № 284 «Про Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам». Саме на неї Верховний Суд посилається, але марно). Попри це за законом всі суди мають наслідувати Верховному Суду, вирішуючи подібні справи.
Чому ми занепокоєні цією практикою? Річ у тім, що отримання орендної платні в місцеві бюджети — це був чи не єдиний стимул, який міг зацікавити місцеві ради оформлювати права на земельні ділянки оперативно. І якщо ці кошти стягуватимуть як упущену вигоду, то зацікавленим в укладені договорів оренди залишиться тільки бізнес.
Складається зручна ситуація для отримання неправомірних вигод: якщо ти не хочеш брати землю в оренду, з тебе стягнуть упущену вигоду. Хочеш — домовляйся (з виконкомом чи з міським головою), і не стягнуть. Може, не стягнуть за період оформлення відводу землі, а, може, і взагалі не будуть звертатись до суду. В цьому контексті важливо підкреслити, що починати чи не починати процес проти конкретного землекористувача — це в реальному житті вибір місцевої ради.
Викликає заперечення також розмір «упущеної вигоди». Сплачуючи орендну плату, орендар має ряд важливих можливостей — огородити ділянку і забороняти будь-кому її використовувати, розмістити тимчасові споруди, а головне — право вести будівництво. Однак особа, з якої стягують «упущену вигоду», всіх цих можливостей не отримує. Тому «упущена вигода» в розмірі орендної плати не є економічним еквівалентом того, як саме ділянка використовувалась власником нерухомості.
Насамкінець, стягнення судами «упущеної вигоди» в такого роду справах сьогодні є чи не єдиним випадком стягнення упущеної вигоди взагалі! Адже коли приватні особи намагаються отримати відшкодування не погіршення свого майна, а саме неотриманого доходу, то суди вимагають доказів того, що не отримати цей дохід було б просто неможливо, що це — не абстрактна можливість. Ясно, що такі докази знайти важко, і тому випадки задоволення цих вимог для приватних осіб — це юридична дивина.
Але для місцевих рад Верховний Суд України змінив цю усталену доктрину. Він присуджує «упущену вигоду» місцевим радам, не аналізуючи, кому ще — окрім власника нерухомості — могла бути здана в оренду ділянка; за яким призначенням вона б використовувалась (це істотно впливає на розмір орендної платні); чи дійсно орендар мав фінансову можливість сплачувати саме таку орендну платню і т. д. В результаті один і той же спосіб захисту права для владних органів доступний, а для приватних осіб — ні.
Як же було б краще судити Верховному Суду?
Справедливо було б визнавати договір оренди укладеним з певної дати у минулому; місцева рада мала б довести, що з цього дня всі адміністративні формальності з її боку було виконано. В силу такого рішення у власника нерухомості виникало б право оренди, і кореспондуючий йому обов’язок вносити орендну плату. Такий підхід стимулював би місцеві ради удосконалювати свої регламенти й оперативно виконувати необхідні для укладення договору оренди документи.
Зрозуміло, що місцевим радам дуже зручно стягувати плату як упущену вигоду, але оренду власнику нерухомості не надавати, зберігаючи собі можливість для корупційної ренти. Незрозуміло, чому таку репресивну для бізнесу політику підтримує Верховний Суд?
Нарахування та сплата орендної плати за землю
Підпунктом 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України з внесеними змінами та доповненнями (далі — Кодекс) визначено, що орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності — обов’язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (далі — орендна плата), проінформує Головне управління ДФС у Дніпропетровській області.
Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (п. 288.1 ст. 288 Кодексу). Договірні відносини регулюються Земельним та Цивільним кодексами України, Законом України від 06.10.1998 No161XIV «Про оренду землі», іншими нормативноправовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до п. 288.4 ст. 288 Кодексу розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди у відсотках до нормативної грошової оцінки у межах, визначених п. 288.5 ст. 288 Кодексу, але річна сума платежу:
- не може бути меншою 3% нормативної грошової оцінки (пп. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 Кодексу);
- не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки (пп. 288.5.2 п. 288.5 ст. 288 Кодексу);
- може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у пп. 288.5.2, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах (пп. 288.5.3 п. 288.5 ст. 288 Кодексу).
Для визначення податкового зобов’язання з орендної плати за земельну ділянку державної або комунальної власності, яка розташована за межами населених пунктів, нормативну грошову оцінку якої не проведено, платнику необхідно звернутися до відповідного територіального органу Держгеокадастру для проведення нормативної грошової оцінки такої земельної ділянки.
Типовим договором оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 No220 «Про затвердження Типового договору оренди землі», встановлено, що у договорі оренди зазначається розмір орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності (у відсотках нормативної грошової оцінки земельної ділянки) та нормативна грошова оцінка.
Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, який відповідно до ст. 23 Закону України від 11.12.2003 No1378IV «Про оцінку земель» видається відповідним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (Держгеокадастр).
