Після старту ринку землі в Україні одним з важливих інструментів щодо впровадження є продаж земельних ділянок і набуття права користування ними через електронні аукціони. Нагадаємо, що із зазначеної дати набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» від 31 березня 2020 року.
Готуємо лоти до аукціону
Підготовку лотів до проведення земельних торгів забезпечує організатор земельних торгів. До підготовки лотів до проведення земельних торгів входять:
а) виготовлення та затвердження у встановленому законодавством порядку документації із землеустрою (у разі формування земельної ділянки, зміни цільового призначення земельної ділянки та якщо відомості про земельну ділянку не внесено до Державного земельного кадастру);
б) державна реєстрація земельної ділянки;
в) державна реєстрація речового права на земельну ділянку;
г) отримання витягу про нормативне грошове оцінювання земельної ділянки відповідно до Закону України «Про оцінку земель» у разі продажу на земельних торгах права оренди на неї;
ґ) проведення експертного грошового оцінювання земельної ділянки відповідно до Закону України «Про оцінку земель», крім випадків проведення земельних торгів щодо набуття права оренди земельної ділянки;
д) встановлення стартової ціни продажу земельної ділянки, яка щодо земель державної та комунальної власності не може бути нижчою за експертне грошове оцінювання земельної ділянки;
е) установлення стартового розміру річної орендної плати, який щодо земель державної та комунальної власності не може бути меншим, ніж розмір орендної плати, визначений Податковим кодексом України, а щодо земельних ділянок державної та комунальної власності сільськогосподарського призначення сільськогосподарських угідь — не може бути меншим за 7% їх нормативного грошового оцінювання;
є) установлення стартової ціни продажу прав емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, яка щодо земель державної чи комунальної власності не може бути нижчою за вартість відповідного права, визначену шляхом проведення експертного грошового оцінювання земельних ділянок;
ж) визначення дати проведення земельних торгів.
Фінансування підготовки лотів до проведення земельних торгів забезпечує організатор земельних торгів.
Один лот складається тільки з однієї земельної ділянки або прав на неї. З тим площа земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності, права оренди, емфітевзису якої виставляють на земельні торги, не може перевищувати 20 га.
Ціною лота на земельних торгах є ціна продажу земельної ділянки, прав емфітевзису, суперфіцію та розмір орендної плати за користування земельною ділянкою.
Проведення земельних торгів щодо земельних ділянок або прав на них здійснюється за рішенням організатора земельних торгів, у якому зазначають:
а) перелік земельних ділянок або прав на них (із зазначенням кадастрових номерів, площі та їх цільового призначення), що виставляють на земельні торги окремими лотами;
б) стартову ціну лота;
в) строк, інші умови користування земельною ділянкою у разі набуття права користування нею на земельних торгах, обмеження у використанні земельної ділянки;
г) відомості про особу, уповноважену організатором земельних торгів на укладення (підписання) договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, яка або право на яку виставляють на земельні торги;
ґ) проєкт договору купівлі-продажу, оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки.
Земельні ділянки, що входять до переліку земельних ділянок державної чи комунальної власності, або права на них, виставлені на земельні торги, не можуть відчужуватися, передаватися в заставу, надаватися в користування до завершення торгів.
Витрати (видатки), здійснені на підготовку лота для продажу на земельних торгах (крім випадків продажу на земельних торгах земельних ділянок приватної власності), відшкодовує переможець земельних торгів у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Підготовка до проведення земельних торгів
Технічні вимоги до підготовки проведення та проведення земельних торгів, встановлення й оприлюднення їх результатів, визначення розміру, порядку сплати, повернення реєстраційних, гарантійних внесків учасників і винагороди, що сплачує переможець аукціону оператору електронного майданчика, встановлює Кабінет Міністрів України.
Організатор земельних торгів через особистий кабінет публікує в електронній торговій системі оголошення про проведення земельних торгів, до якого додає документи та матеріали на лот (документація). Документацію щодо кожного лота розміщує організатор земельних торгів в електронній торговій системі як окремий електронний документ, підписаний організатором або його представником і складений за формою, встановленою Кабінетом Міністрів України. Таку документацію щодо кожного лота після визнання торгів такими, що відбулися, організатор земельних торгів передає переможцю торгів.
За бажанням організатора земельних торгів оголошення про проведення земельних торгів з документами та матеріалами на лот оприлюднюється в електронних і друкованих засобах масової інформації.
В оголошенні про проведення земельних торгів щодо кожного лота зазначають:
а) найменування організатора земельних торгів;
б) місце розташування, площу земельної ділянки та її кадастровий номер;
в) цільове призначення земельної ділянки;
г) умови договору купівлі-продажу земельної ділянки, права емфітевзису, суперфіцію, договір оренди землі, суперфіцію, емфітевзису, що укладається на земельних торгах;
ґ) стартову ціну продажу земельної ділянки або стартовий розмір ціни продажу прав емфітевзису, суперфіцію, або стартовий розмір плати за користування земельною ділянкою;
д) містобудівні умови й обмеження забудови земельної ділянки для земельних ділянок, призначених для цілей, пов’язаних із забудовою;
е) час проведення земельних торгів з урахуванням вимог, установлених Кабінетом Міністрів України;
є) розмір реєстраційного та гарантійного внесків, що сплачують учасники, порядок їх сплати;
ж) найменування, вебсайти й номери рахунків операторів електронних майданчиків, відкритих у банку для сплати реєстраційного та гарантійного внесків, що зазначають шляхом посилання на вебсайт адміністратора електронної торгової системи;
з) прізвище, власне ім’я та по батькові, посаду, номер телефону особи, у якої можна ознайомитися з документами та матеріалами щодо лота;
и) проєкт договору, що пропонується укласти на торгах, без визначення ціни та зазначення особи покупця (орендаря, емфітевта, суперфіціарія), а в разі продажу на земельних торгах прав емфітевзису, суперфіцію за рішенням емфітевта, суперфіціарія — також копія договору емфітевзису, суперфіцію;
і) суму витрат (видатків), здійснених на підготовку лота до продажу, що підлягає відшкодуванню переможцем земельних торгів;
ї) фотографічні зображення земельної ділянки, копії документів і матеріалів на лот;
й) особу, яка має переважне право на купівлю земельної ділянки (у разі проведення аукціону з продажу такої земельної ділянки);
к) номери банківських рахунків для внесення плати за придбаний лот;
л) інші відомості про лот, які організатор торгів уважає за потрібне розмістити в оголошенні про проведення земельних торгів.
Умови, оголошені перед проведенням земельних торгів, не підлягають змінюванню під час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, прав суперфіцію, емфітевзису, договорів оренди землі, суперфіцію, емфітевзису.
Електронна торгова система повинна забезпечувати безоплатну авторизацію організаторів й авторизацію учасників земельних торгів, розміщення ними матеріалів і документів, оприлюднення оголошення про проведення земельних торгів, участь у торгах, ознайомлення необмеженого кола осіб з їх перебігом і результатами в режимі реального часу та можливість безоплатного анонімного перегляду, копіювання та роздрукування інформації із застосуванням поширених вебоглядачів та редакторів без потреби застосування спеціально створених технологічних чи програмних засобів цілодобово без обмежень.
Земельні торги проводять не раніше 30 днів і не пізніше 45 днів із дня оприлюднення оголошення про проведення земельних торгів.
Тетяна КОВАЛЕНКО, д-ка юр. наук, професорка
Київського національного університету ім. Т. Шевченка
