Відкриття ринку землі сільськогосподарського призначення матиме як позитивні, так і негативні наслідки, до яких потрібно було готуватися заздалегідь. І вже достеменно зрозуміло, що аграрним підприємцям потрібні будуть додаткові кошти для збереження земельного банку та його поповнення.
Розробники та прихильники земельної реформи й законодавства, що регулюватиме цю сферу, переконують: ніхто ні в кого не буде забирати землю, а модель земельної реформи направлена на розвиток українського фермерства та захист інтересів дрібного власника. Положеннями проєкту Закону визначаються особливості правового регулювання обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення на основі ринкових механізмів переходу прав на земельні ділянки, а саме:
- з 1 жовтня 2020 року скасовується заборона на відчуження земель сільськогосподарського призначення усіх форм власності;
- визначається суб’єктний склад осіб, які можуть набувати права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення: громадяни України, територіальні громади, держава, юридичні особи України, іноземні громадяни та особи без громадянства у разі набуття ними прав у порядку спадкування та обов’язком відчужити ділянку протягом року;
- встановлюється мінімальна стартова ціна продажу земельних ділянок державної та комунальної власності на земельних торгах на рівні не нижче нормативної грошової оцінки;
- встановлюється обмеження на сукупну площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, яка може перебувати у власності громадянина чи юридичної особи та пов’язаних з нею осіб. Обмеження не допускають набуття у власність більше 15% сільськогосподарських земель області та 0,5% сільськогосподарських земель України;
- забезпечується переважне право орендаря на купівлю земельної ділянки;
- передбачається обов’язок державного реєстратора вносити інформацію про ціну (вартість) речових прав, зокрема прав користування, до Реєстру речових прав;
- забезпечується право громадян на викуп земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства, які їм належать на праві постійного користування та праві довічного успадкованого володіння. Можливість викупити із розстрочкою платежу до 5 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок.
Нинішня владна команда націлена на швидке запровадження земельної реформи відповідно до Указу Президента України «Про невідкладні заходи щодо забезпечення економічного зростання, стимулювання розвитку регіонів та запобігання корупції». Проте законопроєкт, розроблений Міністерством розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства, за підписом міністра, вже лежить в парламенті і потребує доопрацювання.
За словами д. е.н, професора, академіка НААН Валерія Жука, розробники цього документа не почули й не врахували думки представників аграрної науки, асоціацій та фермерів. «На розгляд парламенту винесено законопроект, який в процесі потрібно доопрацьовувати. Щоправда, альтернативи жодної вже немає. Закон про обіг земель, який напрацьований Національною академією аграрних наук і аграрними асоціаціями, фермерами та іншими, якраз передбачає правила гри, які є на цьому ринку в розвинутих країнах — Франції, Німеччині, США і так далі. Альтернатива є, і про неї у владних колах знають. Виникає питання: чого ж не реагує сьогоднішня влада? І раніше хотіли запровадити ринок землі. Практика у світі є — ніхто не дозволяє, а ми відкриваємо. Влада з альтернативною думкою має рахуватися, але не враховує чомусь. Нам кажуть, що наші селяни будуть поводитися раціонально. Вже доведено, і 80% аргументів проти 20%, що будуть поводитися не раціонально. Ринок буде, але і ризики будуть, і до цього середнім господарствам потрібно готуватися», — зауважив Валерій Жук.
Валерій Жук
Що у фінансовому плані дасть запровадження ринку сільськогосподарських земель?
Залишаючись прихильниками ринкових відносин, юристи в галузі земельного права, кажуть про те, що скасування мораторію на продаж землі матиме наслідки переважно негативні. Будь-яка зміна правил гри призведе до певного перерозподілу ринку, і до цього результату потрібно було готуватися не сьогодні, а ще вчора. Запровадження ринку землі, в тому числі, призведе до такого негативного явища, як сплеск рейдерства, а тому питання безпеки агробізнесу, в цьому контексті, є дуже важливим. Законопроєкт відверто не подобається багатьом фахівцям у галузі земельного права, починаючи із його назви. Наприклад, в 15 пункті перехідних положень Земельного кодексу сказано, що мораторій буде припинено з моменту набрання чинності Закону України «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Законопроєкт же, підготовлений Міністерством розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства, називається Проєкт Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення».
На думку Віктора Кобилянського, директора Центру земельного права OPEN Knowledge (OPEN KNOWLEDGE), цілком можливо, що так зробили, аби встигнути до 1 жовтня подати документ у парламент відповідно до Указу Президента, а потім, у процесі роботи, в комітеті будуть вносити до нього зміни та доповнення. «По фермерах вдарили болюче. Стара проблема — постійне користування землею, що робити з цими земельними ділянками. Хто рано встав, той встиг приватизувати, а потім змінилася позиція Держгеокадастру і позиція судової влади: приватизувати можна, але тільки одній особі, на кого виписаний державний акт. У результаті маємо фермерів, які вже померли. Постійне користування не спадкується, тобто купа проблем. Законодавець сказав, що можна викупити на виплату впродовж п’яти років і за нормативною грошовою оцінкою. Начебто все чудово. А тим, хто не дожив? А самому фермерському господарству як юридичній особі, а членам фермерського господарства? Детально проаналізувати цей законопроєкт — це довго. Одна версія була вже озвучена, і вона зводиться до того, що він є суто технічним, щоб встигнути його подати та зареєструвати до 1 жовтня, як обіцяв Президент, а реальна робота буде відбуватися далі. Перехідні, прикінцеві положення займають лише три абзаци — це, взагалі, несерйозно. Треба вносити зміни в Земельний кодекс, в Закон «Про оренду землі» і багато чого іншого», — переконаний юрист.
На думку фахівців в галузі земельного права, коли відкриється ринок, то, в першу чергу, буде збільшуватися розмір орендної плати приватних земель. Мова не йде про землі державні та комунальної власності, адже там свої правила гри. Орендна плата за користування приватними землями буде зростати, бо з’являться нові гравці та бажаючі заробити на ринку сільськогосподарських земель. Пропозиція натомість зменшиться не тому, що площа земель в Україні зменшиться, це станеться тому, що багато селян не захочуть поновлювати оренду, не захочуть укладати нові договори. Вони будуть орієнтуватися на продаж. Навіть сьогодні спостерігається така ситуація. Наприклад, деякі великі агропідприємства вже зіштовхнулися з проблемою, коли знайшлися власники паїв, які кажуть: ні не будемо продовжувати оренду, а продамо за 2–3 тис. доларів чи євро за га. Ці люди начиталися різних експертів, почули, яка ціна на землю в Нідерландах чи в Польщі, і вирішили, що і в нас буде така ж. Отож, за всіма прогнозами, буде два протилежно направлені вектори — зменшення пропозиції і збільшення попиту, а це вже тиск на підвищення розміру орендної плати. Щоправда, експерти в аграрному праві вважають, що не буде з першого жовтня 2020 року масового продажу земель, бо селяни дуже довго прицінюються. «Насправді, до 18 січня 2001 року, коли заборонили продаж земель с/г призначення (паїв), було продано всього лише біля 1%. Нині селяни теж не будуть поспішати. Не погоджуюся зі скептиками, які вважають, що селян відразу обдурять. Власники паїв дуже добре вміють рахувати. Вони порахують, чи отримувати їм 8% орендної плати земельної ділянки, яка коштує 100 тис. на рік, тобто 8 тис. гривень. Або ж за 100 тис. гривень продати і покласти гроші на депозит під 15% і отримувати 15 тис. гривень. Що вигідніше? Будуть продаватися, у першу чергу, ділянки вільні, чисті, або ж на які закінчується термін оренди. Коли в орендаря закінчується строк оренди, він хоче поновити, а селяни йому кажуть, що на таких умовах здавати в оренду вони більше не будуть. Тоді він змушений, щоб утримати ділянку, піднімати орендну плату, або ж шукати, як її купити. Тому, звісно, підприємців в аграрній сфері чекають додаткові витрати на орендну плату», — аналізує директор Центру земельного права OPEN KNOWLEDGE Віктор Кобилянський.
Як придбати земельну ділянку?
Щодо власне механізмів придбання земельних ділянок, то в законодавстві вже передбачено їх кілька варіантів. Усі говорять про купівлю-продаж, отже, це буде основним, найпоширенішим, варіантом. Варто звернути увагу й на інші можливості придбання земельних ділянок. Цілком можливий варіант обміну. Можна буде повернутися до того, що практикувалося до 2007 року. Обміняти земельні ділянки на щось інше, наприклад, на квартиру в районному центрі. Людині потрібне житло, і це може бути вигідніше для того, хто хоче придбати землю. Квартира коштуватиме дешевше, ніж якби купувати земельні ділянки.
За словами юриста Віктора Кобилянського, колись були рантьє — люди, які жили за рахунок ренти. У нас зараз для цього будуть всі підстави. Договори ренти прописані в п’ятій книзі Цивільного кодексу України. Фермер отримає земельну ділянку у власність, але не платитиме відразу її вартість, а протягом довгого періоду використовуватиме як ренту. Можлива навіть пожиттєва рента, і її будуть отримувати спадкоємці.
Кобилянський Віктор
Наступний варіант — це іпотека, у даному випадку не як забезпечення зобов’язання — застава нерухомого майна, а як варіант придбання земельної ділянки. «Людині вкрай потрібні гроші з різних причин: на лікування, на подорож, на якийсь стартап. Вона їх отримує під заставу земельної ділянки від вас, але ви в договорі передбачаєте серед іншого наслідок невиконання забезпеченого іпотекою зобов’язання — це перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя. Передбачено такий варіант як задоволення вимог іпотекодержателя шляхом укладення угод, щоб це відбувалося без судів, щоб усе було максимально просто», — пояснює юрист в галузі земельного права пан Кобилянський.
Як розповів фахівець, дарування також є можливим, але його краще практикувати між близькими людьми. Просто в іншому випадку потрібно буде доводити, чим ця людина так сподобалася, що Ви їй подарували своє майно. Щодо спадкування, то за заповітом — ненадійне, а за законом — обмежено колом осіб. В українських реаліях зараз є поняття «відумерлої спадщини» — це коли в комунальну власність переходять земельні ділянки померлих осіб, якщо немає спадкоємців. Існуючі спадкоємці, які свідомо не приймають спадщини, щоб не сплачувати земельний податок, економлять, фактично користуючись землею. Але, як каже юрист, якщо сільрада визнає спадщину відумерлою, то буде дуже важко пояснити суду, чому рідні не скористалися своїм правом на прийняття спадщини. «Верховний суд свого часу сказав, що спадковий договір — це не спадкування. Фактично, ми використовували спадковий договір для того, щоб обійти мораторій. Ви людині даєте якесь майно, наприклад, однокімнатну квартиру, плюс щось доплатили. На це майно автоматично йде заборона відчуження. Це дійсність, за якої визнається нікчемність будь-яких заповітів, а після смерті особи майно, тобто земельна ділянка, опиняється у вашій власності. Це цікавий інструмент, який можна також використовувати», — розповів Віктор Кобилянський.
Де взяти гроші на купівлю землі?
Коли запрацює ринок землі сільськогосподарського призначення, потрібні будуть додаткові кошти на збереження земельного банку, на консолідацію земель, для купівлі земельних ділянок і на орендну плату, яка суттєво підвищиться. Знадобляться додаткові юристи, бухгалтери, менеджери в штаті підприємства, або ж доведеться наймати за договорами сторонніх фахівців для ведення договірної, претензійної роботи, для судових справ, для «паблік рілейшнз», аби переконати власників земельних ділянок у тому, що співпраця саме із цим с/г підприємством може бути вигіднішою і зручнішою для них. Будуть непередбачені витрати, гроші на які потрібно десь брати. Добре, коли можна розраховувати на обігові кошти. В іншому разі доведеться брати банківський кредит. Можливо, комусь вдасться зацікавити іноземного інвестора.
Є розуміння і врахування фінансової складової земельної реформи і на державному рівні. Саме тому відповідно до Указу Президента від 20.09.2019 «Про невідкладні заходи щодо забезпечення економічного зростання, стимулювання розвитку регіонів та запобігання корупції» Національний банк має опрацювати механізми, спрямовані на зменшення кредитних ставок комерційних банків, щоб підвищити рівень доступності кредитування бізнесу та здешевити вартість іпотечних кредитів. Також Міністерство фінансів розробляє механізм надання українським фермерам дешевих кредитів за ставкою до 5%. Крім того, напрацьовується механізм державних гарантій для фінансових установ, що дозволить банкам з більшою готовністю надавати кредити усім, хто захоче придбати землю.
У середовищі скептиків, які досить негативно налаштовані проти запровадження ринку землі, побутує думка, що прийдуть іноземні інвестори з фінансовими ресурсами і скуплять під корінь усі українські чорноземи. З цього приводу може бути й альтернативна думка. Так, подібні пропозиції та інвестиції дійсно будуть. Проте існує впевненість і в тому, що цим інвесторам потрібні будуть люди тут на місцях, які відповідатимуть трьом критеріям: зможуть правильно розпоряджатися грошима, надаватимуть адміністративний ресурс і будуть систематично працювати з власниками земельних паїв. Мають бути ці 3 складові, тоді буде конкретна перевага для залучення приватного інвестора як внутрішнього, а їх багато, так і зовнішнього.
Яким же параметрам та критеріям мають відповідати зовнішні інвестори? За спостереженнями адвоката, експерта з міжнародного корпоративного права Юлії Курило, інвестори, які представляють східний, азіатський регіон, набагато толерантніші до українських реалій, в тому числі бізнесового характеру. Вони готові давати гроші та не контролювати до дрібниць, як буде досягатися результат. Натомість західні інвестори дуже ретельні та вимогливі. «Процедура підготовки до запрошення інвестора передбачає наступні етапи. Знайти інвестора, тобто партнера по-бізнесу, — це як зав’язати роман: люди зустрічаються, закохуються, потім одружуються. Якщо в особистому житті — вийти заміж і не пропасти, то з інвестором все набагато складніше. Щоб інвестора залучити й зацікавити, потрібно починати із бізнес-плану, адже без нього ніяк. Бізнес-план на рівні чесного людського слова, що, мовляв, «все буде добре», — зараз не діє. Іноземний банк під чесне слово грошей не дасть. Бізнес-план потрібен чіткий і детальний із залученням професіоналів, які вміють його писати, із аналізом конкурентів та середовища, з чітким формулюванням власних переваг. Потрібно бачити перспективи розвитку, контролювати фінансові результати. Професіоналів потрібно залучати до написання бізнес-плану. Взагалі, бізнес-план потрібен кожному підприємству, незалежно від того, чи є в планах залучати іноземного інвестора, чи ні», — переконана Юлія Курило.
Юлія Курило
По-друге, за словами експерта з міжнародного права, аби залучити інвестора, потрібно подбати про прозорість корпоративної структури та володіння активами. Агробізнесмени часто розкидають свої активи по різних підприємствах: техніка — на одному, нерухомість — на іншому, договори оренди земельних ділянок — на третьому. Проаналізувати потрібно, як виглядає структура, де знаходяться активи, хто є їх власниками — це важлива частина для залучення зовнішнього інвестора. «У Податковий кодекс потрібно внести поняття «контрольовані іноземні компанії». Структура власності з врахуванням можливості залучення інвестора не повинна перевищувати 3 рівнів. Обов’язково десь повинна фігурувати фізична особа — бенефіціар. Варто провести аудит, бухгалтерський та фінансовий, щоб була повнота звітності. Маючи на руках ці документи, підприємець може розмовляти з потенційним інвестором мовою цифр. Також важливо з’ясувати ступінь ризикованості бізнесу, тобто потрібен аудит реальних та потенційних спорів. Якщо зареєструвати свій товарний знак та інтелектуальні права на нього, то цінність бренду та бізнесу буде набагато вищою», — радить юрист пані Курило.
І найголовніше, будь-який бізнес — це люди, тобто кадровий потенціал. Саме тому дуже важливо провести ще один важливий аудит, щоб дізнатися, чим «дихають» ключові співробітники, бо саме їхні компетентність та зусилля будуть представлятися бізнесовому партнеру. Трудове законодавство наразі дозволяє у будь-який момент важливому співробітнику з власної ініціативи розірвати трудові відносини.
Тетяна КОВАЛЬЧУК, спеціально для Агробізнесу Сьогодні
