З 1 липня 2021 року в Україні почалося поетапне відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Із цієї дати набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» від 31 березня 2020 року. Через п’ять днів у моменту набуття чинності зазначеним законом набув чинність ще один важливий закон для відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення, особливо зважаючи на тенденції диджиталізації у земельній сфері та карантинні обмеження у зв’язку із пандемією COVID-19, — Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони» від 18 травня 2021 року. Зазначеним законом внесено зміни до Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі», які спрямовані на запровадження обов’язкового продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони, що забезпечить прозорість процедур, оскільки суб’єктивний вплив на земельні торги буде мінімізований і замінений автоматичними діями електронної системи.
Про земельні торги
Земельні торги щодо земельних ділянок, які до дня набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони» від 18 травня 2021 року було додано до переліку земельних ділянок державної чи комунальної власності та/або прав на них, виставлених на земельних торгах, та щодо яких не було опубліковано оголошення про проведення земельних торгів, проводяться в порядку, встановленому зазначеним законом. Земельні торги щодо земельних ділянок, стосовно яких до дня набрання чинності цим законом було опубліковано оголошення про проведення земельних торгів, проводяться відповідно до законодавства, що діяло до набрання чинності цим Законом.
Відповідно до нової редакції ст. 127 Земельного кодексу України органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або передають їх у користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом. Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюються на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону у випадках та порядку, встановлених главою 21 Земельного кодексу України. Водночас в Земельному кодексі передбачено, що не допускається відчуження орендованих земельних ділянок державної або комунальної власності без згоди орендаря.
У новій редакції ст. 134 Земельного кодексу України закріплено принцип обов’язковості продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності або передачі їх у користування на конкурентних засадах (на земельних торгах). Так, земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім наступних випадків:
• розташування на земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб;
• використання земельних ділянок для потреб, пов’язаних з користуванням надрами, та спеціального водокористування відповідно до отриманих дозволів;
• використання релігійними організаціями, які легалізовані в Україні, земельних ділянок під культовими будівлями;
• будівництва об’єктів, що в повному обсязі здійснюється за кошти державного та місцевих бюджетів;
• надання земельних ділянок підприємствам, установам і громадським організаціям у сфері культури і мистецтв (у тому числі національним творчим спілкам та їх членам) під творчі майстерні;
• надання земельних ділянок в оренду для реконструкції кварталів застарілої забудови, для будівництва соціального та доступного житла, якщо конкурс на його будівництво вже проведено;
• розміщення іноземних дипломатичних представництв та консульських установ, представництв міжнародних організацій згідно з міжнародними договорами України;
• надання земельної ділянки, викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності для забезпечення таких потреб;
• надання земельних ділянок державної або комунальної власності для потреб приватного партнера в рамках державно-приватного партнерства відповідно до закону;
• надання земельної ділянки замість викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності та повернення такої земельної ділянки колишньому власнику чи його спадкоємцю (правонаступнику), у разі якщо така потреба відпала;
• будівництва, обслуговування та ремонту об’єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, об’єктів зв’язку та дорожнього господарства (крім об’єктів дорожнього сервісу);
• будівництва об’єктів забезпечення життєдіяльності населених пунктів (сміттєпереробних об’єктів, очисних споруд, котелень, кладовищ, протиерозійних, протизсувних і протиселевих споруд);
• передачі громадянам земельних ділянок для сінокосіння і випасання худоби, для городництва;
• надання земельних ділянок суб’єктам господарювання, що реалізують відповідно до Закону України «Про особливості провадження інвестиційної діяльності на території Автономної Республіки Крим» зареєстровані в установленому порядку інвестиційні проєкти;
• поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря;
• передачі в оренду, концесію майнових комплексів або нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної, комунальної власності;
• надання в оренду земельних ділянок індустріальних парків керуючим компаніям цих індустріальних парків;
• надання земельних ділянок зони відчуження та зони безумовного (обов’язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;
• надання в оренду земельних ділянок під польовими дорогами, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім доріг, що обмежують масив);
• надання в оренду земельних ділянок під полезахисними лісовими смугами, що обслуговують масив земель сільськогосподарського призначення;
• надання земельної ділянки державної або комунальної власності в користування (оренду) інвестору із значними інвестиціями для реалізації інвестиційного проєкту із значними інвестиціями.
Земельні торги також не проводяться при наданні (передачі) земельних ділянок громадянам у випадках, передбачених статтями 34, 36 та 121 Земельного кодексу України, а також передачі земель загального користування садівницькому товариству та дачному кооперативу. Земельні торги не проводяться при безоплатній передачі земельних ділянок особам, статус учасника бойових дій яким надано відповідно до пунктів 19–21 ч. 1 ст. 6 Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту».
Порядок проведення земельних торгів у формі земельних аукціонів врегульований статтями 135–139 Земельного кодексу України, які викладені в новій редакції відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони»
від 18 травня 2021 року.
Земельні торги проводяться у формі електронного аукціону в режимі реального часу в мережі Інтернет, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу ціну за придбання прав емфітевзису, суперфіцію, або найвищий розмір орендної плати, зафіксовані під час проведення земельних торгів (далі — цінова пропозиція).
Земельні торги проводяться в електронній торговій системі, що перебуває у державній власності. Порядок функціонування та адміністрування електронної торгової системи затверджує Кабінет Міністрів України.
Організатором земельних торгів є:
• у разі продажу земельної ділянки — власник земельної ділянки, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, що здійснює реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки;
• у разі укладення договору оренди земельної ділянки — особа, яка відповідно до закону може виступати орендодавцем такої земельної ділянки;
• у разі укладення договору суперфіцію або емфітевзису — власник земельної ділянки, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, що здійснює реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки, або особа, якій належить право емфітевзису, суперфіцію;
• у разі виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому Законом України «Про виконавче провадження», — державний, приватний виконавець.
Для проведення земельних торгів організатор земельних торгів укладає з оператором електронного майданчика, підключеного до електронної торгової системи, договір про організацію та проведення земельних торгів.
Земельний кодекс України покладає на організатора земельних торгів з продажу земельної ділянки обов’язок письмово повідомити про проведення таких торгів суб’єкта переважного права на її купівлю не пізніше ніж за 30 календарних днів до дня проведення земельних торгів. Справжність підпису на повідомленні засвідчується нотаріально. Технічні вимоги до реалізації переважного права купівлі земельної ділянки у власність у разі продажу її через електронний аукціон встановлює Кабінет Міністрів України.
Суб’єкт переважного права1 має переважне право на придбання земельної ділянки у власність у разі її продажу, за умови, що він сплачує ціну, за якою продається така земельна ділянка, а в разі продажу через електронний аукціон — за умови, що він виконав вимоги до учасника земельних торгів та погоджується на сплату рівної цінової пропозиції, що є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону. Для реалізації переважного права орендар або інший суб’єкт переважного права надає згоду сплатити ціну продажу лота, що є рівною ціновій пропозиції учасника, який подав найвищу цінову пропозицію за лот. У разі відмови сплатити таку ціну продажу лота він може надати попередню згоду сплатити ціну продажу лота, що є рівною ціновій пропозиції учасника з наступною за величиною ціновою пропозицією.
Вважається, що суб’єкт переважного права відмовився від свого переважного права купівлі земельної ділянки на відповідних земельних торгах у наступних випадках: якщо не виконав вимоги, зазначені вище; якщо не виконав або не відповідає вимогам до учасників аукціону; у разі, якщо він як переможець торгів відмовився від підписання протоколу про результати земельних торгів, укладення договору за результатами проведення земельних торгів, а також у разі несплати переможцем торгів належної суми за придбаний лот та суми витрат підготовки лота до продажу.
Хто може бути учасником земельних торгів
Учасником земельних торгів визнається фізична або юридична особа, яка сплатила реєстраційний та гарантійний внески, зробила закриту цінову пропозицію2 і відповідно до закону може набувати право власності чи користування земельною ділянкою, виставленою на земельних торгах, а також розмістила в електронній торговій системі наступні документи:
а) заяву про участь у земельних торгах, підписану кваліфікованим електронним підписом;
б) для юридичної особи — копію витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань або копію документа про реєстрацію у державі її місцезнаходження (витяг із торговельного, банківського або судового реєстру тощо), засвідчену згідно із законодавством держави його видачі, перекладену українською мовою (для юридичної особи — нерезидента), інформацію про державу, в якій зареєстровані або мають постійне місце проживання засновники (учасники) юридичної особи, у статутному (складеному) капіталі якої є частка іноземного капіталу, інформацію про кінцевого бенефіціарного власника. Якщо особа не має кінцевого бенефіціарного власника, зазначається інформація про відсутність кінцевого бенефіціарного власника і про причину його відсутності;
для громадянина України, фізичної особи — підприємця — копію довідки про присвоєння реєстраційного номера облікової картки платника податків або копію паспорта (для фізичних осіб, які через свої релігійні переконання відмовилися від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків та повідомили про це відповідний контролюючий орган і мають відмітку в паспорті);
для іноземних громадян та осіб без громадянства — інформацію про прізвище, власне ім’я та по батькові (за наявності), громадянство (підданство) іншої держави, постійне місце проживання в державі, громадянином (підданим) якої є особа, копію документа, що посвідчує особу.
Копії зазначених документів засвідчуються кваліфікованим електронним підписом особи, яка бажає взяти участь у торгах;
в) документи, що підтверджують сплату реєстраційного та гарантійного внесків (копії розрахункових документів, виписки з рахунків), а в разі проведення земельних торгів з продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення — документи, що підтверджують сплату таких платежів з рахунку особи, яка бажає взяти участь у торгах, відкритого в українському або іноземному банку (крім банків держав, внесених FATF до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом).
Представник фізичної чи юридичної особи також розміщує документи, що підтверджують його право діяти від імені учасника торгів.
Якщо земельні торги проводяться щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення, особа, яка бажає взяти участь у таких торгах, подає через особистий кабінет в електронній торговій системі також документи, що підтверджують її відповідність вимогам ст. 130 Земельного кодексу України. Перелік таких документів на сьогодні визначено Порядком здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним ст. 130 Земельного кодексу України, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 16 червня 2021 року №637.
Заява про участь у земельних торгах та додані до неї документи учасника можуть бути подані до закінчення кінцевого строку подання заяв про участь у земельних торгах, встановленого електронною торговою системою автоматично упродовж дня, що передує дню проведення земельних торгів, з урахуванням вимог, визначених Кабінетом Міністрів України.
1 Перелік суб’єктів переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення визначено у ст. 130-1 Земельного кодексу України, до яких належать: а) у першу чергу — особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення (металічні руди кольорових металів, металічні руди благородних металів, металічні руди рідкіснометалевих та рідкісноземельних металів, радіоактивних металів, електро- та радіотехнічна сировина), якщо відповідно до інформації, отриманої з Державного земельного кадастру, така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування, крім земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності особи, яка використовує земельну ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також крім земельних ділянок для садівництва; б) у другу чергу — орендар земельної ділянки.
2 Закрита цінова пропозиція — це сума коштів, про намір та можливість сплати якої учасник земельних торгів повідомляє у своєму особистому кабінеті через оператора електронного майданчика в електронній торговій системі до закінчення кінцевого строку прийняття заяв про участь у земельних торгах. Закрита цінова пропозиція не може бути меншою, ніж розмір стартової ціни продажу лота.
Тетяна КОВАЛЕНКО, д-р юр. наук, професор
Київський національний університет імені Тараса Шевченка
