Реєстраційні пригоди, або недолугість законодавства
У травні минулого року було зареєстровано всього 30 тис. договорів оренди. Це із загальних 4,5 млн договорів. Середній термін оренди становить 4,5 року. Виходячи звідси, не важко порахувати, що кожного року треба реєструвати приблизно 1 млн договорів оренди. За оцінками експертів, торік не було зареєстровано 800 тис. договорів. Власне, тому й виникають ті шалені черги, про які розповідають самі аграрії.
Варто сказати і про недосконалість самої системи. Штучно обмежені черги на прийом заявок на реєстрацію призводять до того, що людям доводиться чекати по півроку, а то й більше, щоб потрапити до реєстратора. Хіба не абсурд! У деяких випадках їх фізично обмежують реєстратори, в інших - електрон-ні черги.
Внаслідок того, що не реєструються права оренди, а це вже сотні тисяч договорів, у податкових органів виникають питання щодо статусу платника фіксованого сільгоспподатку. Окремі податківці на підставі того, що не зареєстровані права оренди, самостійно призупиняють виробникам діяльність у статусі платника ФСП.
Словом, наші законодавці вдало придумують усе нові халепи на голову хліборобів (аби життя не здавалося солодким), замість того, щоб ті працювали на землі, вирощували рекордні врожаї, дбали про продовольчу безпеку країни та забезпечували експортний потенціал. Недолугість і недосконалість українського земельного та реєстраційного законодавств, що регулюють ці відносини, є першопричиною усіх згаданих проблем.
Ніби у виправдання своєї малорезультивної діяльності, директор департаменту Державного земельного кадастру (ДЗК) Ігор Славін зауважує, що сам процес реєстрації земельної ділянки починається з того моменту, коли вже розроблено відповідну документацію землеустрою, і разом з електрон-ним документом та заявою про державну реєстрацію земельної ділянки ці документи надаються державному кадастровому реєстратору для здійснення реєстрації. А той процес, який полягає в отриманні дозволу розроблення документації землеустрою, узгодження - це поза межами поняття державної реєстрації земельної ділянки. Ось так. Але агровиробникам від цього ну зовсім не легше, бо паперова тяганина займає купу дорогоцінного часу.
Державним земельним кадастром торік було зареєстровано 1 млн 300 тис. земельних ділянок (за інформацією пана Славіна), відомості про які передано до Держреєстру прав, звідти ж отримали 2 млн повідомлень про зареєстровані права на земельні ділянки.
Наболіле вустами експертів
З початку 2013 року в Україні запрацювала дуальна (подвійна) система реєстрації земельних ділянок та прав на них. ДЗК на сьогодні відповідає виключно за реєстрацію земельних ділянок як об’єктів, Державна реєстраційна служба перебрала на себе реєстрацію прав на нерухоме майно, в тому числі і на земельні ділянки.
Україна до створення такої системи готувалася досить давно. Закон України «Про реєстрацію прав на нерухоме майно» в новій редакції був прийнятий ще в 2010 році. Тоді також і прийняли Закон України «Про державний земельний кадастр». Але все ж таки нам не вдалося уникнути тих проблем, з якими стикнулися аграрії.
Аналізуючи ситуацію, що склалася в аграрному середовищі, керівник юридичного департаменту асоціації «Земельна спілка України» Анна Матвієнко виокремила коло складних питань, які потребують негайного вирішення.
По-перше, це не перенесені дані з Державного реєстру земель до Державного реєстру прав на нерухоме майно про власників та 
користувачів земельних ділянок, який на 1 січня 2013 року був абсолютно пустим, тобто він створювався з нуля. Зрозуміло, що це понесло за собою додаткові проблеми. «Наче б то держава вже зареєструвала і гарантувала права власності користування громадян, інших суб’єктів до 2013 року, але якщо певний суб’єкт бажав щось зробити із земельною ділянкою (відчужити або укласти інший договір), він знову повинен повторно реєструвати своє право власності та право користування у новоствореному реєстрі прав», - розповідає Анна Матвієнко. Відтак, це створило навантаження як на громадян, так і на державних реєстраторів, які не справлялися зі своєю роботою, і у зв’язку з цим черги до державної реєстраційної служби розростаються до величезних розмірів. Хоча законодавство говорить про інші терміни, в які повинні виконуватися реєстраційні дії.
користувачів земельних ділянок, який на 1 січня 2013 року був абсолютно пустим, тобто він створювався з нуля. Зрозуміло, що це понесло за собою додаткові проблеми. «Наче б то держава вже зареєструвала і гарантувала права власності користування громадян, інших суб’єктів до 2013 року, але якщо певний суб’єкт бажав щось зробити із земельною ділянкою (відчужити або укласти інший договір), він знову повинен повторно реєструвати своє право власності та право користування у новоствореному реєстрі прав», - розповідає Анна Матвієнко. Відтак, це створило навантаження як на громадян, так і на державних реєстраторів, які не справлялися зі своєю роботою, і у зв’язку з цим черги до державної реєстраційної служби розростаються до величезних розмірів. Хоча законодавство говорить про інші терміни, в які повинні виконуватися реєстраційні дії.
Виникають питання: чому держава не взяла на себе перенесення даних у новий реєстр? Чому селяни та виробники за свої кошти повинні створювати цей реєстр? Бо по суті 10 років створювався державний реєстр земель, у якому всі права були відображені, але вони не переносяться у новий реєстр, і фактично створюються заново. «Внаслідок цієї ситуації багато селян не можуть оформити свої права, коли вони вступають у спадщину. Проходить півроку, і ця земля стає відумерлою спадщиною. Товаровиробники не можуть нею користуватися на законних підставах. Словом, ситуація абсолютно не покращилася, а створила ще нові проблеми», - обурюється Олександр Волошин, фахівець із землеустрою ТОВ «Фірма «Астарта-Київ».
По-друге. Зміна правовстановлюючих документів на право власності на земельні ділянки. Всі знають, що державні акти на право власності на земельні ділянки на сьогодні вже не видаються. З 1 січня територіальні органи Держземагентства вже не посвідчують права власності на земельні ділянки. З чим виникла тут проблема? Що робити, скажімо, якщо державний акт був пошкоджений, зіпсований або втрачений? Торік люди, які загубили акт, не могли зареєструвати своє право власності у Державному реєстрі прав на нерухоме майно, оскільки при державній реєстрації необхідно подати оригінал такого державного акту. Ці особи змушені були йти до суду і в судовому порядку визнавати право власності на земельну ділянку, сплачуючи при цьому судові збори, витрачаючись на юридичний супровід.
«На сьогодні ця проблема вирішена, ми говоримо уже про новий порядок реєстрації прав на нерухоме майно, який почав діяти з 11 лютого 20014 року, - продовжує Анна Матвієнко - Цим порядком визначено, що у разі втрати державних актів про право власності на землю право власності у Держреєстрі прав може бути зареєстроване при поданні довідки з територіального органу Держземагентства». Крім того, необхідно подати інформацію до ЗМІ за місцем знаходження земельної ділянки про втрату державного акта. На підставі цих документів Держреєстраційна служба зобов’язана зареєструвати право власності.
Наступне. Недостатня публічність кадастрових та реєстраційних даних. На сьогодні маємо публічну кадастрову карту. Відтак, кожен може знайти в Інтернеті свої земельні ділянки, якщо вони зареєстровані. Але проблема в тому, що ні ДЗК, ні Держреєстр прав на нерухоме майно не дає можливості дізнатися, хто є власником або користувачем земельної ділянки. Як показує практика європейських країн, така інформація має бути відкрита.
Окремо експерти наголошують і на важливості налагодження міжвідомчої взаємодії між ДЗК та Держреєстраційною службою, позаяк вони досить довгий час не можуть знайти спільну мову між собою. А потерпають від цього знову виробники, яким доводиться відвідувати обидва органи. «Не повинен селянин ходити у всі ці інстанції, - переконаний голова АСУ Геннадій Новіков. - Він документи оформив, здав і все. А чиновники нехай між собою домовляються, як реєструвати договір. То набагато дешевше буде. Нехай працівники сільських/селищних рад займаються тими питаннями, ходять у ДЗК, Реєстраційну службу. За рік це можна здійснити спокійно».
Що ж стосується порядку, який втупив у силу 11 лютого 2014 року, певні положення, на думку спеціалістів, є прогресивними і змінять ситуацію на краще, коли вони запрацюють. Проте в експертів Земельної спілки України досить великий сумнів щодо необхідності ведення спеціального розділу можливості реєстрації похідних прав у спеціальному підрозділі без реєстрації права власності. По-перше, це може затягнути наповнення самої бази державного реєстру прав на нерухоме майно. Надалі з такою проблемою можуть стикнутися агровиробники, оскільки є ймовірність виникнення рейдерських захоплень земельних ділянок. «При укладанні договору оренди власник земельної ділянки ставить тільки власноручний підпис, і він нотаріально не посвідчується, - пояснює експерт «Земельної спілки України». - Так, недобросовісні агровиробники, подаючи документи лише для реєстрації права користування у спеціальному розділі державного реєстру, можуть самостійно робити договори оренди. Такі випадки також можуть виникнути в Україні, а це породить інші великі проблеми».
Таке враження, що держава, впроваджуючи якійсь нововведення, за основу ставить породження нових, усе складніших питань, які б «полегшували» діяльність сільгоспвиробників та й життя звичайних селян. Що тут скажеш, усе для людей!
Павло Кулинич, головний юридичний радник Проекту USAID «АгроІнвест», цитуючи Фернардо де Сотто, наводить одну просту істину - ринкова економіка ефективно працює у тих країнах, де існує ефективний, відпрацьований Державний реєстр прав на нерухоме майно. В протилежному випадку економіка розвивається неуспішно. Яскравим підтвердженням цьому є Україна. До слова, «завдяки» недолікам існуючої системи державної реєстрації прав, за даними УКАБу, в Україні цього року не буде засіяна площа сільгоспземель, з якої можна зібрати 7 млн т зерна.
