Національний прес-клуб з агарних та земельних питань нещодавно організував чергове засідання, присвячене саме цій темі, зібравши чималу кількість експертів. Висловлюючи своє бачення щодо вирішення цього складного питання, фахівці у галузі земельних питань були одностайні - ситуація загострюється і потребує нагального вирішення. Однак яким чином?
Дехто з експертів переконаний, що першопричиною збільшення площ, котрі належать до категорії відумерлої спадщини, є мораторій на відчуження сільгоспземель. Оскільки селяни, особливо ті, які не мають спадкоємців, не можуть за життя скористатися правом продажу своєї ділянки. Скажімо, в окремих регіонах - Чернігівській, Рівненській, Житомирській областях - відумерла спадщина становить близько 20 % від загальної площі розпайованих земель.
Як показує практика, ці сільгоспугіддя не пустують, вони активно обробляються агропідприємствами, але… на незаконних підставах. Так, укладаються неформальні домовленості з посадовими особами села, району, однак вони не мають юридичної сили. Найгірше у цьому випадку, що територіальні громади до своїх бюджетів нічого не отримують.
«Раніше такими землями розпоряджалися РДА, оскільки вони переважно розташовуються за межами населених пунктів, - розповідає начальник відділу земельного законодавства ТОВ «Астарта Київ» Юлія Муляр. - Вони передавали нам їх в оренду, ми, в свою чергу, їх реєстрували, і строк дії таких договорів тривав до моменту витребування спадщини. На сьогодні сільради не проводять роботи з визнання цієї спадщини відумерлою. Тільки у нашому підприємстві близько 8 тис. га земель належать до цієї категорії. Найгірше те, що ми не можемо реєструвати такі договори, і ставити ці площі у розрахунок фіксованого сільгоспподатку. В результаті маємо проблеми з сільгоспінспекцією, податковою, бо продукція, вирощена на таких землях, не вважається вирощеною на власних площах. А все виникає тому, що не має чіткого правового регулювання».
Недосконалість українського законодавства дійсно породжує ряд проблем, вирішувати які доводиться різними шляхами, часто неправомірними. І потерпають від цього усі сторони процесу.
Нечіткий закон означає його відсутність
Юристи мають своє бачення у таких ситуаціях. Ігор Огороднійчук, партнер юридичної фірми ОМП, керівник земельної та аграрної практик, радить у разі, коли законодавство не дає відповідей на питання - звертатися до практики. Відумерла спадщина - це, звичайно, важливе питання, однак юридичне визначення відумерлої спадщини стосується саме земельних ділянок. «Треба не забувати, що паї належать фізичним особам, - радить юрист із досвідом. - І коли останні помирають, з паями виникають аналогічні питання, що й із земельними ділянками. На законодавчому рівні це питання не визначене. Проте відповідно до листів органів Дерземагентства, такі земельні ділянки, на які фізособа має право, визначаються як приватна власність. Відповідно до цього розпоряджаються землями РДА, а договори оренди повинні реєструватися у сільрадах».
Зі слів Ігоря Огороднійчука, якщо відумерла спадщина є, то земельна ділянка переходить до комунальної власності. А подальша передача ділянки в оренду відбувається через проведення аукціону. Однак наразі з цим великі проблеми. Відповідно нормально придбати земельну ділянку далі не можна. «Моя практична порада - якщо є продовження оренди землі, тоді відпадає потреба в аукціоні, і такий договір слід оформляти як договір оренди», - радить юрист. Якщо фізична особа помирає, і договір оренди ще чинний, тоді агропідприємство, відповідно до законодавства, продовжує використовувати земельну ділянку, нараховувати орендну плату, незважаючи на зміну власника, та чекати на нового власника.
Держава у цій ситуації зацікавлена передусім у тому, аби земля оброблялася і не пустувала. Сільгоспвиробник, зі свого боку, прагне до стабільності та чіткості у законодавстві, що стосується його прав оренди землі. Відтак, на ваги стають інтереси бізнесу та майнові: хто кого переважить.
«На практиці виглядає так: рада дуже швидко пропонує укласти договори оренди з сільгосппідприємством, - розповідає Олександр Поліводський, партнер Юридичної фірми «Софія». - Тоді ніяких претензій ні до кого немає. Але це не виключає правового ризику, що хтось прийде і заявить свої права на землю й вимагатиме орендної плати за весь термін. Проблема - як виявляти нічийне майно? Я вбачаю, що це має бути на рівні рад, позаяк вони краще усіх знають місцевих людей».
Польові дороги - чия власність?
В Україні майже 6 млн громадян мають земельні паї. Спочатку на стадії розпаювання, коли це були просто сертифікати й умовні гектари, то проблем таких не було. Однак коли почали виділяти землі в натурі, тут і постало питання польових доріг, оскільки до кожної земельної ділянки проектувалася польова дорога з розрахунком на те, що кожен власник своєї ділянки може виявити бажання обробляти землю самостійно. На сьогодні 63 % розпайованих сільгоспугідь обробляється агроформуваннями. Відтак, господарства використовують у виробництві і ці запроектовані польові дороги.
«Якщо під час розпаювання при прийнятті рішення про передачу у власність земельних часток паїв приймалося рішення про те, що польові дороги переходять, наприклад, у землі запасу, то сьогодні їх можна визначити як землі оренди і передавати їх в оренду. Розпоряджатися тоді ними за межами населених пунктів зможуть територіальні органи Держ-земагентства», - говорить начальник відділу департаменту землеустрою, використання та охорони земель Держземагентства України Ірина Діденко.
З її слів, якщо ж рішення про те, що польові дороги не перейшли у землі запасу, не стали землями державної власності, а набули статус колективної власності відповідно до тих держактів, які були видані на колективні підприємства, то фактично це землі колективної власності. І говорити про те, що хтось сьогодні може ними розпоряджатися - спірне питання.
Держземагентство підготувало законопроект, згідно з яким землями (польовими дорогами), які знаходяться за межами населених пунктів, розпоряджатимуться територіальні органи Держземагентства України і вони вважатимуться землями державної власності; а землі на території населених пунктів стануть комунальною власністю, і ними матимуть право розпоряджатися місцеві органи влади.
Теж саме стосується і господарських дворів, все залежить від того, чи приймалося рішення про передачу цих земель під час розпаювання у землі запасу. На практиці це виглядає наступним чином: підприємства купують такі об’єкти, реконструюють, добудовують, однак оформити землю під ними не можуть. У відповідь чують пояснення, що це землі комунальної власності, хоча юридично комунальної власності не існує, а практично з нею виробники скрізь мають справу.
Має свою думку стосовно цього питання і Олександр Поліводський, який не розуміє, на яких правах РДА чи сільрада може здавати землі під польовими дорогами в оренду виробникам для обробітку, позаяк вони, як правило, мають статус загального користування. «Треба привести у відповідність формально і законодавчо одне до одного. Я б рекомендував ввести таку політику, щоб не штрафувати і не вимагати від осіб, які фактично обробляють ці грунти, якихось санкцій. Оскільки інтерес держави - забезпечити наявність грунтів на майбутнє. З цього треба і виходити, а не з формалізму», - переконаний юрист.
Коментарі
Людмила МУЗИЧКА, сільський голова с. Потік Миронівського р-ну Київської обл.
- Я працюю сільським головою 12-й рік, і таких хитромудрих схем землекористування, про які сьогодні говорять, ще не спостерігала. Чого лиш вартує один закон № 5245, яким розмежували землі державної і комунальної власності. Я твердо переконана, що треба органам місцевого самоврядування віддати повноваження із розпорядження землями сільгосппризначення.
Сьогодні територіальні громади живуть за старими генеральними планами. Якби у нас були нові генплани, ці землі були б у межах населених пунктів. І ніхто краще ради не знає, хто господарює на землі, як її використовує, теж саме стосується і тваринницьких приміщень тощо.
У мене питання: чому цю землю треба віддати у державне користування, а не залишити в комунальній власності, щоб сільська рада на перспективу могла наділяти ділянки молодим людям, яким зараз дуже важко жити у селі? У нашій сільській раді жоден гектар не використовується безоплатно, окрім господарських дворів та польових доріг.
Сергій БІЛЕНКО, член ради Земельної спілки України
- Земельне законодавство у нас дуже часто змінюється. Неякісно були виписані норми старого Земельного кодексу. У чому полягає проблема відумерлої спадщини? У нас є чинне положення Цивільного кодексу України, яке визначає, якщо у разі не прийняття спадщини чи відсутності спадкоємця, орган місцевого самоврядування мав право подати позов до суду про визнання спадщини відумерлою та повернення майна до комунальної власності (останні зацікавлені у цьому, адже потім ділянку можна продати або інакше розпорядитися нею). Однак щодо земель сільськогосподарського призначення виникла проблема.
Справа в тому, що Цивільний кодекс визначив суб’єкта, який має право подати позов і потім отримати це майно у власність - у селищну/сільську/міську ради за місцем відкриття спадщини, тобто за останнім місцем проживання померлої особи, а не там, де знаходиться сама ділянка. Хіба це не абсурд?!
Протягом двох скликань були намагання якось врегулювати цю проблему і внести зміни до Цивільного кодексу, аби оформлення відумерлої спадщини та переведення майна в комунальну власність було пришвидшено. Наразі є законопроект, проте він не вирішує основну проблему - відсутність поінформованості органів про наявність відумерлої спадщини.
